עמית סלע
13/02/2024
תפריט
זכויות בנייה הן למעשה המדד לערך הכלכלי של מגרש, מאחר שהן קובעות מה ניתן לבנות עליו. על איזה חלק מהשטח ניתן לבנות, לאיזה גובה, כמה קומות ודירות יכול הבניין לכלול, איזה מרווח צריך להיות בין השטח הבנוי לשולי המגרש וכדומה.
המושג זכויות בנייה, אינו מוגדר בחוק המקרקעין ומשמעותו עוגנה בפסיקות שונות של בתי המשפט לאורך השנים. זכויות בניה מגובשות על ידי מחלקת תכנון ובנייה ברשות המקומית וכלולות בתב”ע (תוכנית בניין עיר).
אלה יכולות להיות “זכויות בנייה מובנות”, המעוגנות על ידי התב”ע, או “זכויות בנייה אישיות”, במקרים שבהם הגדלת זכויות בנייה ניתנת באופן חריג לבעל הקרקע על ידי הוועדה לתכנון ובנייה, על פי החלטתה.
בדיקת זכויות בנייה בנכס נדל”ני, מחייבת בחינה של נתונים רבים. התוכניות החלות על השטח, מדיניות הרשות המקומית, תקפות היתרי הבנייה, היעוד והשימושים של המגרש לפי תב”ע ועוד.
פרטים כלליים, ניתן לברר באתרי האינטרנט של “רשות מקרקעי ישראל” או של הרשות המקומית. ניתן גם להזמין מסמכים כמו “דף מידע על פי סעיף 119א’ לחוק התכנון והבנייה”, או “תיק מידע להיתר לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה” ברשות התכנון והבנייה, או לפנות בעל פה למחלקת המידע באגף ההנדסה של הרשות המקומית.
למרות הימצאותם של כל מקורות המידע הללו, לצורך בדיקה מדויקת של זכויות הבנייה, יש להסתייע במחלקת תכנון ובניה של משרד עורך דין מקרקעין מנוסה. לא פעם מדובר בתהליך מורכב והמידע שניתן לאתר ללא סיוע, הוא חלקי בלבד.
כמובן שלא ניתן לבנות על כל שטחו של מגרש מסוים. החלק מהקרקע שעליו כן ניתן לבנות, נקרא “אחוזי בנייה”. את צורת החישוב של אחוזי הבנייה, ניתן למצוא בתקנות התכנון והבנייה תשנ”ב 1992. יש לציין, שאת אחוזי הבנייה ניתן גם להגדיל, בכפוף לבקשת הקלה מוועדת התכנון והבנייה, במסגרת “זכויות בנייה אישיות”.
לשטח בנוי, נחשב כל מתחם שיש מעליו גג. אחוזי הבנייה מתחלקים ל”שטח עיקרי”, שהוא האזור המשמש למגורים ו”שטחי שירות”, כמו חדר מדרגות, חנייה, מחסן, מקלט, חדר אשפה וכדומה.
כאשר מתכוונים לבנות על שטח כלשהו, בין אם הוא כבר בנוי או לא, יש לבדוק מה ניתן להפיק ממנו מבחינה כלכלית. חשוב לבדוק מהו ייעוד הקרקע והאם הוא אכן תואם את התוכניות שלכם, האם יש בידיכם זכויות בנייה מובנות או אישיות על השטח והאם חלות על השטח הגבלות מתוקף התב”ע.
כאשר מדובר בבית משותף, הבעלות על הקרקע כמו גם זכויות הבנייה עליה, שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין, בהתאם לגודל הדירה שלהם. כך גם כשמדובר בגג הבניין, המהווה שטח המשותף לכל הדיירים.
סוגיית זכויות הבנייה המשותפות על שטח הבניין, עולה בדרך כלל כאשר בעל דירת הגג בבניין, מעוניין להשתמש בגג לצרכיו הפרטיים ולשפץ אותו או חלקים ממנו, או כאשר בעל דירת קרקע, רוצה לעשות שימוש פרטי בחלקים מחצר הבניין המשותפת.
בפני בעל דירה המעוניין להשתמש בשטח ציבורי של הבניין, עומדת אפשרות לחתום על חוזה עם שאר בעלי הדירות, שבו הם מעבירים או מוכרים לו זכויות בנייה על גג משותף או בחצר המשותפת. הבעלות על השטחים, נותרת עדיין, גם לאחר חתימת ההסכם, בידי כל בעלי הדירות בבניין.
יש לציין שהעברת הזכויות מבעל דירה אחד למשנהו, צריכה להיות מעוגנת בתקנון הבית המשותף, או לחלופין, מותנית בהסכמתם של 75% מבעלי הדירות בבניין. בגדול, לא מומלץ לוותר על זכויות בנייה, בשל ערכן הכלכלי הפוטנציאלי.
בכל מקרה, ההסכם חייב להיות מנוסח היטב על ידי עורך דין מקרקעין, כדי שיהיה לו תוקף משפטי. חייב להיות מפורט במסגרת ההסכם מהן זכויות הבנייה בשטח, למי הן מוענקות והאם הצד המקבל לא מתכוון להפיק מהתוספת שיבנה, רווח כלכלי.
כאשר אחד מבעלי הדירות בבניין משותף מבקש לבצע תוספות בנייה, עליו לעמוד בתקנים ההנדסיים החלים על תמ”א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
מטרת התוכנית, שיצאה אל הפועל בשנת 2005, נועדה במטרה להעניק ליזמים תמריצים כלכליים לחיזוק המבנים, באמצעות הענקת זכויות בנייה מורחבות מעבר למצוין בתב”ע, לצד קיצור תהליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בנייה.
חשוב לשעת שתוכנית תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספות), מאפשרת לבנות על גג מבנה עוד 2.5 קומות מעבר לקיים וכן להתקין מעלית לבניין, לסגור קומת עמודים, להרחיב שטח של כל דירה ב-25 מ”ר נוספים וגם להוסיף לכל דירה בה זה מתאפשר, מרפסת בגודל של עד 12 מ”ר.
כמו כן, תוכנית תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה), מאפשרת לבנות בניין חדש בגובה של הבניין הקיים וגם לחפור חניון תת קרקעי לבניין, להוסיף מרפסות לדירות ולבנות דירות גדולות יותר.
כדי שהסכם של העברת או מכירת זכויות בנייה בבית משותף בין דיירים, או לחילופין ביצוע שינויים בתקנון הבית המשותף לצורך המהלך, יזכו לתוקף משפטי, חשוב לבצע את ההליך בליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה, שגם ידאג לביצוע הליכים בירוקרטיים הכרוכים בהסכם כמו אישור זכויות בטאבו. יש חשיבות רבה לניסוח נכון ומפורט של החוזים וההסכמים, מאחר שזכויות בנייה, יכולות להיות שוות הרבה מאוד כסף.
עורך דין עמית סלע הינו עורך דין מקרקעין בעל מוניטין רב בתחום, שמכיר ויודע את זכויות הבנייה המעוגנות בחוק על בוריו. לייעוץ ראשוני ללא תשלום צרו עימנו קשר, בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
