עמית סלע
13/02/2024
תפריט
תכנית הרובעים של תל אביב שאושרה לפני מספר שנים הכילה שתי תוכניות בנייה עיקריות שנועדו לקדם את הפעילות להתחדשות עירונית בתל אביב, לפשט את תהליכי הרישוי לבנייה ולשמור על רמת איכות חיים גבוהה של תושבי תל אביב.
בשנת 2018 אושרה בצפון תל אביב “תכנית הרובעים” שכללה שתי תוכניות מרכזיות לתכנון ובנייה:
תוכנית הרובעים נועדה במטרה לקבוע את הזכויות לתוספות בנייה באזורים מבוקשים ונחשקים בתל אביב. זכויות הבנייה שניתנו הקפידו על שמירת האופי האדריכלי של העיר וכללו את עקרונות תמ”א 38. יוזמת תוכנית הרובעים נבעה מהצורך של חידוש מבנים ישנים ורעועים ברובע 3 וברובע 4. חידוש המבנים במסגרת התוכנית בא לידי ביטוי בהוספה ושדרוג של שטחי שירות, מעליות, חנייה משודרגת, גינה ציבורית, מיגון מפני מתקפת טילים ורעידת אדמה וכדומה.
במסגרת תוכנית הרובעים תל אביב, העירייה החליטה להטיל על בעלי הדירות היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים מכל דירה שנמכרה ברובעים הללו, וזאת על אף שהזכויות המעוגנות במסגרת תמ”א 38 פטורות מהיטל השבחה על פי החוק.
למעשה קבע המחוקק הישראלי כי תמ”א 38, תוכנית המתאר הארצית, קובעת שיש לחזק מבנים ישנים ואף לא פעם מוענקים סביבה תמריצים כגון: פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש) או תוספת קומות, מרפסות וחדרים נוספים. על פי תוכנית המתאר הארצית (תמ”א) 38 נקבע כי יינתנו הטבות מגוונות לבעל הנכס כאשר ביניהן קיימת גם הטבה של פטור מהיטל השבחה בעת המימוש. אם כך עולה ספק גדול אודות חוקיות היטל ההשבחה בתוכנית הרובעים, ומכאן עולה השאלה: האם עיריית תל אביב פועלת בניגוד להוראות החוק הישראלי לתכנון ובנייה?
לאחר בדיקה מקיפה שנערכה במספר רב של שומות, על ידי השמאים המכריעים בנוגע לתוכנית הרובעים, נתקבלה המסקנה כי עיריית תל אביב אינה רשאית להטיל היטלי השבחה ברבעים 3, ו-4 במסגרת תוכנית הרובעים.
יתרה מכך, מסתבר שלא זאת בלבד שהשמאים המכריעים קבעו שתוכנית רובע 4 אינה מגלמת פוטנציאל כלכלי או תוספת של זכויות תכנוניות, אלא גם מסתבר שהתוכנית גורעת, הלכה למעשה, מזכויות הבנייה הקודמות טרם תחילת התוכנית.
למרות הקביעה החד משמעית של השמאים המכריעים והזכויות המעוגנות במסגרת הוראות תמ”א 38, עיריית תל אביב החליטה לדבוק בעמדתה ולהיאבק על גביית היטלי ההשבחה באופן נחרץ, כיום היא מגישה ערר היטל השבחה רובע 3, ו-4 בעבור מאות החלטות של השמאים המכריעים. הערר המוגש מושתת על הטענה “כי התקיימה השבחה במקרקעין הן מבחינת תנאי המגורים והן מבחינת מכר הדירות”.
במידה ונתקלתם בסוגיה מורכבת ודרישת תשלום היטל השבחה במסגרת תוכנית הרובעים, חשוב שתבדקו את הנושא עם עורך דין מקרקעין מיומן ומקצועי שמכיר את כל הניואנסים בתחום התכנון והבנייה, לרבות התנגדות להיתר בנייה.
במידה ועדיין לא הצטיידתם בעו”ד מקצועי, מנוסה ואמין ואתם גרים באזור תל אביב – תוכלו להסתייע במומחיותו של עו”ד עמית סלע, עורך דין מקרקעין בעל מוניטין בתל אביב. עו”ד סלע הינו עו”ד מקצועי, מיומן ובעל מוניטין וניסיון של למעלה מ-18 שנים בתחום.
עורך דין סלע יוכל ללוות אתכם נאמנה בייצוג פרויקטים מורכבים, בטיפול בסוגיות סבוכות במסגרת תמ”א 38, בהגשת התנגדות להיתר בנייה או התנגדות בפרויקט תמ”א 38 ובפרויקטים של התחדשות עירונית. בימים אלו, עורך דין סלע מטפל במספר גדול של שומות נגדיות מול שמאים מכריעים, ערר לועדת ערר, ערר להיטל השבחה. בדיקה יסודית שכזאת תוכל לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בשורה התחתונה. צרו עימנו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
