התנגדויות בפרויקט תמ"א 38

תמ”א 38, הינה תכנית מתאר ארצית המיועדת לצרכי חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תכנית זו אושרה לראשונה על ידי כנסת ישראל בשנת 2005 ומאז ועד היום הוחלו לגביה מספר תיקוני חוק במסגרתם הורחבו בין היתר זכויות הבנייה במבנים המיועדים לתמ”א.

על פי חוק התמ”א נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין המיועד לעבודות תמ”א 38, כאשר ההסכמה הרחבה מהווה יסוד מרכזי שבלעדיו קשה להוציא לפועל את התכנית.

על פי חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה, החלת פרויקט תמ”א 38, מחייבת הסכמה של לפחות 66% מכלל בעלי הדירות בבניין, וזאת במקרים בהם עבודות התמ”א מיועדות לצרכי חיזוק המבנה, הרחבת שטח הדירות הקיימות, הוספת דירות חדשות באמצעות קומת מגורים נוספת למבנה וכדומה.

במקרים בהם נדרשת פעולה של הריסת המבנה ובנייתו מחדש או מה שמכונה: תמ”א 38 תיקון מס’ 2, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים.

תמ”א 38 עילות התנגדות

על פניו, פרויקט מסוג תמ”א 38, אמור להטיב עם כלל הדיירים במבנה וזאת לנוכח העובדה שעבודות התמ”א משביחות את הנכס שבבעלותם ואף מעלים את שוויו.

יחד עם זאת, לא בכל מצב ולא כל הדיירים יביעו עניין בביצוע עבודות תמ”א וזאת לנוכח סיבותיהן האישיות שבחלק מהמקרים עלולות להוביל אותן להגשת התנגדות לתמ”א 38.

כפי שציינתי לעיל, נדרשת הסכמה רחבה ככל הניתן של הדיירים לצורך החלת עבודות תמ”א 38, ולכן, כל התנגדות מצד דייר כזה או אחר, עלולות לגרום לעיכוב בתחילת העבודות ואף לביטול התכנית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה האמונה על מתן היתר בנייה לצרכי עבודות תמ”א 38.

על פי החוק, כל אחד מדייר הבניין המיועד לתמ”א 38, ראשי להתנגד לאישור התכנית אשר הוצגה בפניו וזאת במידה והסיבות להתנגדותו הן על רקע נימוקים אדריכליים והנדסיים מקצועיים.

לפיכך, העילות להתנגדות חייבות להיות מבוססות על התכנית שלמעשה הוגשה לוועדות התכנון והבנייה המקומיות.

כך למשל, העילות להתנגדות יכולות להיות מבוססות על הטענה כי המבנה אינו מצריך חיזוק מפני רעידות האדמה מכיוון שהוא נבנה מלכתחילה באופן כזה המבטיח את עמידותו ברעש אדמה.

כמו כן, כל טענה לפיה התכנית המוצעת אינה מותאמת לאופי הבנייה באזור, עלולה להוות עילה להגשת התנגדות. עילות נוספות להגשת התנגדות לתמ”א 38 כוללות: טענה לפיה התכנית חורגת מגבולות הבניין המותרים של המגרש, טענה לפיה התכנית חורגת ממספר הקומות המותר על פי תכנית בניין עיר (תב”ע), טענה לפיה התכנית אינה כוללת פתרון ראוי למקומות חניה עבור כלל דיירי הבניין ועוד….

חשוב לציין שמלבד הדיירים במבנה המיועד לעבודות התמ”א, גם בעלי דירות באזור רשאים להגיש בקשת התנגדות וזאת על רקע טענות שהתכנית אינה מותאמת לאופי הבנייה באזור או בטענה כי התכנית המוצעת עלולה להסתיר להם את הנוף הנשקף מדירותיהן במבנים הסמוכים, ובכך להוביל להורדת ערך הדירה שבבעלותם.

ייצוג משפטי בפני וועדות תכנון ובנייה – מה חשוב לדעת?

חוק התכנון והבנייה המסדיר בין היתר את סמכויותיהן של וועדות התכנון והבנייה הארציות, המחוזיות והמקומיות כאחד, קובע כי בפני כל אזרח הרואה את עצמו נפגע מהחלטות הוועדה, עומדת הזכות להופיע בפני חברי הוועדה לצורך הצגת טיעוניו לשינוי בהחלטותיה. הליך זה מכונה: התנגדות וניתן לקיימו בעילות שונות שלגביהן מומלץ להיוועץ עם עו”ד מקרקעין עם בטרם הגשת ההתנגדות.

אופן הצגת הטיעונים והעילות השונות אשר הובילו לבקשת שינוי החלטותיה של הוועדה, מחייב היכרות מעמיקה עם תחום דיני התכנון והבנייה מצד אחד והיכרות מעמיקה עם סמכויותיהן של וועדות התכנון והבנייה מצד שני.

תמ”א 38 התנגדות – היכן נגיש?

כל תכנית בינוי לצרכי החלת עבודות תמ”א 38 על מבנה מגורים כזה או אחר, חייבת להיות מוגשת לדיון בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזאת במקרים בהם תמ”א 38מוסכמת על  כלל הדיירים בהתאם לנדרש בחוק.

במסגרת הדיון בוועדה המקומית, נשקלת הבקשה לקבלת היתר בנייה, הדיירים אשר אינם מסכימים לתכנית, רשאים בשלב זה להגיש התנגדות לתכנית וזאת מנימוקים אדריכליים והנדסיים.

הגשת ההתנגדות מומלץ שתעשה באמצעות ייעוץ מקצועי הן במישור המשפטי על ידי עורך דין מקרקעין העוסק בתחום התמ”א והן במישור התכנוני על ידי יועץ אדריכלי / הנדסי.

חשוב לציין שהוראות החוק קובעות כי הגשת ההתנגדות מצד דייר או דיירים, חייבת להיעשות במידה והצד המתנגד לתכנית סבור כי יישום התכנית בפועל, יוביל לפגיעה מהותית בזכיותיהם, ולכן, לצורך העלאת הטענות ל-“פגיעה מהותית”, חייבת להיות מבוססת על סמך ייעוץ משפטי ותכנוני אותו קיבלו המתנגדים עוד בטרם הגשת התנגדותם, וזאת על מנת לבחון את סיכויי קבלת התנגדותם על ידי הוועדה המקומית.

תמ”א 38 – התנגדות בפני מפקח על רישום מקרקעין

במקרים בהם הועדה המקומית החליטה לאשר את התכנית לצורכי ביצוע עבודות תמ”א 38, על אף ההתנגדויות אשר הוגשו בפניה מצד המתנגדים לתכנית, בירור המחלוקת בין הצדדים מועברת לדיון בפני המקפח על רישום המקרקעין הידוע גם בשם: מפקח על הבתים המשותפים.

הגשת התנגדות בפני מפקח על רישום מקרקעין, תעשה רק במקרים בהם המתנגדים לתכנית סבורים כי העבודות יגרמו לפגיעה מהותית בזכויותיהם.

במקרים אלו חשוב לציין כי השיקולים העומדים לנגד המפקח כוללים את כל האינטרסים של מצדדי התכנית אל מול בחינת הטיעונים הלגיטימיים של המתנגדים וזאת בשקלול גם האינטרס הציבורי – לאומי בכל הנוגע לצורך בחיזוק מבנים בישראל מפני רעידות אדמה.

יובהר בזאת, כי בסמכויותיו של המפקח על רישום מקרקעין, למנות שמאי מקרקעין מטעמו שמטרתו לבחון האם מתקיימת חלוקת הטבות לדיירי הבניין באופן שוויוני ובמידה ולאו, המפקח רשאי להטיל על היזם בפרויקט ו/או הדיירים הנהנים מהטבות יתר בכל הנוגע לזכויותיהם, לפצות את אותם דיירים העלולים להינזק בעקבות החלת התכנית, לרבות, דיירים מתנגדים המתגוררים במבנה סמוך למבנה המיועד לעבודות תמ”א 38, וזאת לנוכח התנגדותם כי הפרויקט יוביל לירידת ערך של הדירות שבבעלותם.