תפריט
תהליך רכישת דירה מכיל בתוכו מידות רבות של אי-ודאות, כאשר ההיבט הפיננסי הוא העיקרי שבהן. אחד השיקולים החשובים ביותר בעת רכישת דירה, הוא קביעת לוח תשלומים מתאים.
פעמים רבות, קורה שהמוכרים מציעים לוח קשוח שאינו מתחשב בצרכים האישיים של הקונה. כך, אם לא מוצאים פשרה המאפשרת גמישות, קשה לסגור את העסקה ולהקל על העומס הכלכלי שבה. גמישות בלוח התשלומים יכולה להוות מפתח לעסקה מוצלחת עבור הקונה והמוכר כאחד, ולהיפך. אז איך מגיעים ללוח תשלומים מוצלח?
רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והיקרות ביותר שאנשים מבצעים בחייהם. מעבר לבדיקה מדוקדקת של מצב הנכס וניסוח חוזה קנייה הוגן, אחד הדברים שמסייעים להצלחה בעסקה נקרא לוח תשלומים, שקובע בדיוק מתי עובר התשלום עד לרגע העברת הזכויות בו.
קריטי לקבוע לוח תשלומים באמצעות עורך דין מקרקעין, כדי להבטיח שיהיה גמיש ומתחשב ככל האפשר ביכולותיו הכלכליות של הקונה.
זאת, על מנת שהקונה ייאבק על גמישות מרבית בלוח התשלומים שתאפשר לו לשלם את תשלומי הרכישה על פני פרק זמן ממושך יותר, בהתאם ליכולתו הכלכלית. גמישות זו, עשויה לצמצם משמעותית את הסיכוי להפרת החוזה מצד הקונה ואת הנזק הכלכלי הנלווה לכך. יתרה מכך, פריסת תשלומים על פני זמן רב יותר גם עשויה להקל על העומס התקציבי הכרוך במשיכת משכנתא למימון הרכישה.
כשמגיע הרגע לקבוע את לוח התשלומים בעסקת רכישת דירת יד שנייה, חשוב לשים לנגד עינינו את העקרונות הבאים: תחילה, יש לשלם את מרבית סכום ההון העצמי שברשותנו, לפני שמתחילים בתשלומי המשכנתא. שנית, אם יש משכנתא על הדירה, עלינו להפריש סכום שיכסה לפחות את יתרתה. יתר על כן, מומלץ להתאים ככל האפשר את מועדי וגובה התשלומים להכנסות אשר צפויות ממכירת הדירה הישנה או ממקורות אחרים. בסופו של דבר, אם המוכר רוכש דירה חדשה משלו, מומלץ לשקול לכוון את התשלומים לפי צרכי המימון שלו.
השלב הראשון בכל עסקת רכישת דירה כולל מקדמה סמלית, המשולמת למוכר בעת חתימת הסכם המכר. אולם בשלב זה טרם הובטחה זכותו של הקונה על הנכס. לפיכך, מקובל כי התשלום הראשוני ייעשה בהמחאה בנקאית שתופקד בידי עורך הדין, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. הערה זו מהווה התראה לצדדים שלישיים שהדירה נמכרה לאחר, ומונעת עסקאות כפולות מצד המוכר.
תשלום אמצעי כבטוחה לקונה ולמוכר
כאשר קיימת משכנתא על הדירה הנרכשת, לעיתים קרובות נדרש מהקונה תשלום נוסף באמצע תהליך הרכישה, מעבר למקדמה ההתחלתית ולתשלום האחרון בעת המסירה. מטרת התשלום האמצעי היא כפולה: ראשית, הוא מסייע למוכר לפרוע את המשכנתא שלו, אם אין בכוונתו לגרור אותה לנכס החדש. בנוסף, הכסף שמופקד בידי עורך הדין משמש כערובה לקונה להמשך ביצוע העסקה ומסירת הדירה. גובה התשלום האמצעי נקבע בהתאם ליתרת המשכנתא שיש לפרוע, או לפי הסכום שהקונה מעוניין להקצות כבטוחה. התשלום האמצעי הוא חיוני כאשר יש משכנתא, הן לטובת הקונה והן לטובת המוכר.
ברוב העסקאות הנוגעות לרכישת דירה באמצעות עורך דין רכישת דירה, הקונה יזדקק למשכנתא כדי לממן חלק ניכר מן התשלומים. בשל כך, חיוני לקבוע את לוח התשלומים בהתאם לתהליך האישור וקבלת המשכנתא מהבנק. תחילה, הבנק ידרוש מהקונה להפקיד את מלוא כספי ההון העצמי שברשותו לפני מתן המשכנתא. יש לקחת בחשבון פרק זמן מספיק לטיפול באישור המשכנתא. כמו כן, רצוי לרכז את התשלומים הגדולים לאחר קבלתה. סנכרון בין לוח התשלומים לאישור המשכנתא חיוני להשלמת העסקה בהצלחה.
התשלום האחרון בתהליך רכישת דירה יד שנייה מהווה ציון דרך מכריע – הוא מסמל את השלמת התחייבויות התשלום מצד הקונה ומנגד את מסירת החזקה בנכס והעברת הזכויות עליו לקונה. אולם, לעיתים נותרים היבטים מנהליים שטרם הושלמו, כגון תשלום מס שבח או טיפול ברישום הבעלות בטאבו. במקרים מסוג זה, נהוג להפקיד חלק מהתמורה האחרונה בידי עורך הדין כבטוחה עד להשלמת הטיפול בהיבטים אלה. התשלום האחרון מהווה אם כן שלב מכריע בסגירת מעגל הרכישה, אך לא תמיד את סופו המוחלט.
בשונה מרכישת דירה יד שנייה שבה לוח התשלומים נתון במידה רבה למשא ומתן בין הצדדים, כאשר מדובר על רכישה מקבלן קיימת הסדרה ברורה ומחייבת של הנושא בחוק. התשלומים בחוק המכר – דירות (תשל“ג, 1973) מסתמנים כהגנות לטובת הקונה, והמטרה שלהם היא לצמצם את הסיכון שכספו יאבד במקרה שהפרויקט ייכשל או הקבלן יפשוט רגל.
על פי החוק, הקבלן אינו רשאי לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שהבטיח את כספי הקונה באמצעות ערבות בנקאית, ביטוח או שיעבוד הנכס. בהעדר בטוחות אלה, קיימת טבלת תשלומים מחייבת התלויה בהתקדמות הבנייה בפועל. לוח תשלומים זה נועד להגן על כספי הרוכשים עד להשלמת בניית דירותיהם.
עורך הדין עמית סלע מתמחה בליווי וייעוץ משפטי לרוכשי ומוכרי דירות, מזה שנים רבות. במסגרת זו, צבר ניסיון רב בסוגיות הקשורות לרכישת נדל”ן ומכירתו, לרבות מו”מ על לוחות תשלומים, הבניית הסכמי מכר, טיפול ברישום זכויות ועוד. עו”ד סלע, דמתמחה בפתרון בעיות מורכבות עבור לקוחותיו תוך שמירה על האינטרסים שלהם, ודואג לליווי מלא לאורך כל שלבי העסקה – החל משלב החתימה ועד לקבלת המפתח. ניתן ליצור קשר לקבלת סיוע נוסף
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
