תפריט
בין אם חתמת על זכרון דברים למכירת דירה או שהציעו לך לחתום, אסור לעשות זאת לפני שהבנת את כל ההשלכות המשפטיות לכך. מדובר על מסמך נפוץ למדי שמופיע כמעט בכל עסקת נדל”ן, והוא לא נחשב לחוזה על פי חוק. רובינו עלולים ליפול בדיוק כאן, ב”מלכודת הדבש” הזו; שכן אם החתימה איננה נחשבת לכריתת חוזה על פי חוק החוזים, אז וודאי זה אומר שלא צריך לקרוא יותר מדי, אלא פשוט לחתום – “כדי להבטיח שקט נפשי” כפי שקבלנים רבים אומרים.
מנגד, הנה הבעיה – חתימה על זכרון דברים לדירה עשויה להיחשב בבית המשפט כמחויבות מוסרית ומעשית לביצוע העסקה. בדיוק מהסיבה הזו, אולי כדאי כן לחשוב פעמיים לפני כן.
מצד אחד, יתרונו של זכרון הדברים, טמון בכך שהוא מאפשר לקדם במהירות את העסקה ולהפגין מחויבות הדדית. מצד שני, המסמך אינו מעניק הגנה משפטית מספקת ועלול להוות סיכון. לפיכך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה לפני חתימה על זכרון דברים, ולשקול חלופות כגון הסכם עקרונות מחייב או חוזה רכישה. חתימה תחת לחץ זמן עלולה להוביל להחלטות מוטעות שיעלו ביוקר בעתיד.
רכישת נכס נדל”ן, בכלל היא צעד משמעותי המצריך שיקול דעת זהיר. לפני ביצוע הפעולה, יש לבדוק ביסודיות את מצבו התכנוני והפיזי של הנכס, קיום חובות ושעבודים, וכן לקבל אישורי בעלות וזכויות מהמוכר. פעולות אלה ניתן לבצע בעזרת עורך דין קניית דירה שיסייע בביצוע הבדיקות והמשא ומתן. חשוב לזכור כי זכרון דברים אינו מהווה תחליף לחוזה מכר מסודר ומפורט שנותן מענה לסיכונים השונים. עד לחתימת חוזה שכזה, הקונה נותר חשוף.
על הקונה לבדוק היטב את מצבו המשפטי של הנכס ולקבל הצהרות מהמוכר על הבעלות, המצב הפיזי ועוד. רק לאחר מכן כדאי לשקול חתימה ולגבש חוזה מכר מפורט. חתימה מוקדמת מדי על זכרון דברים לרכישת דירה עלולה להטיל על הקונה מחויבות משפטית ומוסרית לרכישה גם אם יתגלו בעיות בהמשך. לכן, מומלץ להימנע מכך ולבצע תחילה את כל הבדיקות הנדרשות בזהירות.
יש לתת את הדעת על כך, שמכירת נכס מקרקעין היא תהליך מורכב המחייב תכנון זהיר ויסודי. חתימה מוקדמת על זכרון דברים עם קונה פוטנציאלי עלולה להוות סיכון משמעותי עבור המוכר.
ראשית, על המוכר להכין הסכם מכר מפורט הכולל התייחסות ללוח תשלומים, סדרי מסירה, בדיקות הקונה, אחריות לליקויים ועוד. הסכם כזה מגן על האינטרסים של המוכר ומבטיח את קבלת מלוא התמורה בגין הנכס.
שנית, המוכר נדרש לקבל מהקונה הצהרות מפורטות על בדיקת הנכס מכל היבט אפשרי לרבות מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי. זאת על מנת למנוע טענות ותביעות בעתיד.
רק לאחר גיבוש הסכם מכר יסודי וקבלת הצהרות הקונה, מומלץ למוכר לשקול חתימה על זכרון דברים מקדים שאינו מעניק הגנות מספקות. חתימה לפני כן חושפת את המוכר לסיכונים ועלולה להביא לאובדן כספים גדול.
זכרון דברים לקניית דירה הוא מסמך שכיח בעסקאות נדל”ן, שנועד לתעד באופן ראשוני את פרטי העסקה בין הצדדים. אולם, מעמדו המשפטי של זכרון דברים אינו חד משמעי ועורר דיונים רבים בפסיקה.
התשובה לשאלה האם זכרון דברים מהווה הסכם מחייב, תלויה בעיקר בשאלה האם מתקיימים בו שני יסודות:
בעבר היינו צריכים שזכרון הדברים יפרט במדויק את כל תנאי העסקה, אך כיום הדרישות הינן מקלות יותר, וזאת בדיוק הסיבה שהקונים צריכים לנקוט במשנה זהירות גדול יותר. יחד עם זאת, עדיין שוררת מידה של אי-וודאות לגבי תוקפו של זכרון דברים, ויש מחלוקות בפסיקה בנושא. לסיכום, עדיף שלא להסתמך על זכרון דברים בלבד בעסקאות נדל”ן, אלא להכין חוזה מכר מסודר ומפורט המגן כראוי על האינטרסים של הצדדים.
על אף שלא נחתם הסכם מחייב בין הצדדים בעת החתימה על זכרון דברים במקרקעין, בתי המשפט עשויים במקרים מסוימים לאכוף את תוכן ההסכמות שגובשו במשא ומתן, זאת מכוח חובת תום הלב הקבועה בחוק החוזים (תשל“ג, 1973).
סעיף 12 לחוק, קובע כי המנהל משא ומתן בחוסר תום לב עלול לשאת בפיצוי כספי על הנזק שנגרם. הפסיקה פירשה זאת אף כך שבמקרים שבהם תוכן ההסכם ותנאיו גובשו במלואם במשא ומתן, הרי שהכשל שהוביל לחוסר תום לב הוא העובדה שהחוזה כלל לא נכרת בין הצדדים.
כלומר, עצם הימנעותו של צד מהשלמת החתימה בניגוד לתום הלב מהווה הפרה המזכה בסעד. משכך, בתי המשפט עשויים להורות על אכיפת החוזה שהיה אמור להיחתם, אילו לא התרחשה הפרת חובת תום הלב. המסקנה היא שיש לנהל כל משא ומתן בתום לב גם ללא הסכם חתום, שכן בית המשפט רשאי לאכוף את קיום ההסכמות.
לפיכך, גם אם לא נכרת חוזה, הרי שבית המשפט יכול לפסוק פיצויים על הנזק שנגרם מאי כריתת ההסכם, ואף לכפות את קיומו הלכה למעשה. המסקנה היא כי יש לנהל כל הליך של משא ומתן באופן מקצועי ובתום לב. במידת הצורך, ניתן להיעזר בעורך דין מקרקעין כדי לבצע את ההליכים על הצד הטוב ביותר.
עורך הדין עמית סלע בעל ניסיון של שנים רבות כעורך דין מקרקעין, המתמחה בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות כולל רכישה, מכירה והשכרה של נכסים מסחריים ומגורים. עו”ד סלע מספק ייעוץ מקצועי ויסודי הכולל בדיקות מקדמיות של נכסים לפני רכישה, ומלווה את לקוחותיו בגיבוש חוזים ומסמכים משפטיים הדואגים לאינטרסים שלהם. עורך דין סלע מבטיח תהליך עסקה חלק תוך שמירה על הזכויות כדי שיהיה ניתן ליהנות מהנכס בבטחה משפטית. השאירו פרטים ליצירת קשר ותיענו בהקדם
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
