עמית סלע
13/02/2024
תפריט
תחום ההתחדשות העירונית בישראל, על אף היותו תחום חדש יחסית בענף הנדל”ן, מהווה כ-15% מכלל התחלות הבנייה החדשות ברחבי המדינה, כאשר בין יתר סוגי הפרויקטים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית נכללים פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופרויקטים מסוג פינוי – בינוי, בכתבה שלפניכם תוכלו למצוא מידע כלל אודות תחום ההתחדשות העירונית בישראל ואודות השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו בתחום זה.
התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל לתהליכי בנייה, שיקום ופיתוח של אזורי מגורים ישנים הממוקמים במרכזי הערים השונות ברחבי הארץ. תחום זה זוכה בשנים האחרונות להתעניינות רבה בקרב כלל העוסקים בענף הנדל”ן וזאת לנוכח הצורך ההכרחי בפיתוחן והתחדשותן של שכונות מגורים וותיקות.
תהליכי ההתחדשות העירונית המיושמים כיום בישראל, באים לידי ביטוי בדרכים שונות כגון:
הליך ההתחדשות העירונית מבוצע לצד ייזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.
תוכנית המתאר הארצית 38, הידועה בראשי התיבות תמ”א 38 פורסמה בשנת 2005 וכללה מגוון רחב של הסדרי תכנון ובנייה שמהווים חלק ממכלול הסדרים כלכליים. מטרת התוכנית היא לפעול לשם חיזוק מבנים שלא עומדים בפני רעשי אדמה על פי תקן ת”י 413.
במרוצת השנים תוקנה התוכנית פעמיים, ותיקון מס’ 2 ותיקון מס’ 3 (הידועים בכינויים תמ”א (2)38 ותמ”א (3)38) נכנסו לתוקף. מטרתם של תיקונים אלה הייתה להרחיב את היריעה ולאפשר להגדיל את זכויות הבנייה באמצעות מתווה של הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים העומדים בתקנים המחייבים תחתיהם.
עבור יזמים :
ראוי להדגיש כי מעבר לחיזוק המבנה, בעלי דירות בבניינים שעברו תהליך תמ”א 38 נהנים מיתרונות נוספים, כמו תוספות בנייה, הוספת מרחב מוגן ומרפסת שמש, התקנת מעליות, שדרוג הבניין, בניית מקומות חנייה נוספים, חידוש תשתיות, ועוד – בתמורה למכירת זכויות הבנייה ליזמי הפרויקט. לא זו אף זו, במקרים בהם נהרס הבניין ונבנה מחדש, ייהנו בעלי בדירות מדירה חדשה לגמרי.
תמ”א 38 היא למעשה תכנית מתאר ארצית המיועדת לצרכי חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תכנית זו אושרה לראשונה על ידי כנסת ישראל בשנת 2005 ומאז ועד היום הוחלו בה מספר תיקוני חוק במסגרתם הורחבו זכויות הבנייה במבנים המיועדים לתמ”א.
כמו כן, קיימת זכות להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו וזאת במסגרת מה שמכונה פרויקט פינוי – בינוי במסגרתו בעלי הדירות במבנה המיועד להריסה זכאים לדירת מגורים חדשה במבנה החדש ולפתרון מגורים זמני לאורך כל התקופה מיום הריסת המבנה עד אכלוס המבנה החדש במקומו
בפרויקטים המשתייכים לקטגוריה זו, נהרס הבניין המקורי ונבנה תחתיו בניין חדש. הבניין החדש יכיל כמובן את דירותיהם החדשות של הדיירים המקוריים וכן דירות חדשות לטובת היזם. לכל דירה בפרויקט תמ”א (2)38 יוקצה מקום חנייה ייעודי.
תהליך ההתחדשות העירונית תורם לניצול נכון של הקרקע, שהוכרה זה מכבר כמשאב חיוני ונדיר. כפועל יוצא מההקצאה היעילה, תורם הפרויקט להגדלת היצע דירות המגורים במדינת ישראל. כמו כן, ביצוע פרויקט תמ”א 38 מאפשר להתגבר על התיישנות מבנים ומוביל לשיפור המרקם האורבני.
פרוייקט תמ”א הינו פרוייקט מורכב מאוד אשר מכיל כמה שלבי ביצוע:
מינוי עורך דין מומחה לתמ”א 38 – השלב הראשוני בפרוייקט תמ”א 38 הוא למנות עו”ד מטעם דיירי הבניין. עליכם לחתום על כתב המינוי, אשר יפרט את כלל השירותים המשפטיים שיינתנו במסגרת הייצוג המשפטי. לעורך הדין המלווה תפקיד חשוב – הוא ילווה את הדיירים לאורך כלל שלבי הפרויקט ויגן על זכויותיהם.
בחירת היזם – הצעד השני בפרויקט תמ”א 38 הוא שלב בחירת היזם על ידי דיירי הבניין. ישנה חשיבות גדולה לבחירת יזם מנוסה שהוציא בעבר פרויקטים מסוג תמא 38 לפועל.
ניהול מו”מ וגיבוש ההסכם הסופי לחתימה – הליך המשא ומתן מתקיים בין ב”כ הצדדים בשיתוף נציגות הבניין. תפקידו של עורך דין תמ”א 38 הוא לעמוד על זכויותיו המשפטיות של כל בעל דירה ולעגן בחוזה הסופי שייחתם את כלל האספקטים המסחריים והמשפטיים הכרוכים בפרויקט.
חתימה על חוזה מחייב – במידה והחוזה נחתם ע”י הרוב הדרוש לשם ביצוע הפרויקט, יחתום עליו גם היזם. במקרים רבים, יש צורך בטיפול בדיירים סרבניים אשר גורר את הצדדים להליכים משפטיים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בקשה להיתר בניה והגשת הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה – עריכת הבקשה תתבצע ע”י היזם, נציגות הבניין ואדריכלי הפרויקט. במסגרת התוכנית ייכלל תכנון הפרויקט בכללותו.
פרסום הבקשה על מנת לאפשר התנגדויות – במידה ותוכנית הגשת הפרויקט תכלול בקשה לשימוש חורג או הקלות שונות, היזם מחויב בפרסומה מכוח ס’ 149 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. על פי החוק, על התנגדויות להיות מוגשות לא יאוחר מארבעה עשר ימים ממועד פרסום הבקשה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תקבע מועד שבו ידונו ההתנגדויות. יש להבהיר שלמתנגדים תעמוד זכות ערעור לוועדת הערר המחוזית במקרה בו התנגדותם נדחית על ידי הוועדה המקומית.
מתן “היתר בניה בתנאים” – המדובר בהיתר בעל משמעות עקרונית, שעל פיו, יינתן אישור להיתר סופי בכפוף להשלמת תיקונים שתדרוש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי – כיום מרבית הפרויקטים ממומנים על ידי גורמים פיננסיים מוסדיים. לכן, בעלי הדירות נדרשים לחתום על מסמכי ליווי פיננסי. עוה”ד יידרש לעיין במסמכים השונים ולבחון את תקינותם וכי הם אינם מטילים חבות כספית על בעלי דירות.
ביטוח וערבויות – על מנת להוציא את הבנייה לפועל, נדרשים היזמים להפיק פוליסת ביטוח ולמצוא ערבויות. יודגש שבמידה שהדיירים יפונו במסגרת מסלול הריסה ובנייה, הם יקבלו דמי שכירות, ערבות שכירות וכן ערבות חוק-מכר כתנאי לפינויים מדירותיהם.
קבלת היתר הבנייה – במסגרת שלב זה, מסתיימת תקופת התכנון ומתחילה תקופת הביצוע.
התחלת ביצוע עבודות הבנייה והחיזוק – במסגרת שלב זה, יחלו עבודות הבנייה, בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה ותחת פיקוח הולם.
סיום הפרויקט ומסירת העבודות – במסגרת שלב זה, עבודות הבנייה מסתיימות וניתן טופס 4. השלב בו מסתיימות עבודות הבנייה וקבלת טופס 4.
תקופת בדק – תקופת הבדק היא תקופה שנקבעה בחוק המכר, אשר במהלכה היזם מחויב לתקן ליקויים שונים בבניין.
רישום זכויות בית משותף בטאבו – השלב האחרון בתהליך תמ”א 38 הוא רישום זכויות בבית משותף בטאבו. במסגרת הרישום, אשר נערך בסיוע עו”ד תמא 38, מתבצע תיקון לרישום הקיים בפנקס המקרקעין ומוענק ביטוי לתוספות הבניה במסגרת הפרויקט.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 הגדיר את רף ההסכמה הנדרש בקרב בעלי בניין לשם ביצוע פרויקט תמ”א 38.
על פי חוק זה, מסלול החיזוק של תמ”א 38 מחייב סף הסכמה מינימלי של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין. מסלול ההריסה והבנייה מחדש מחייב סף הסכמה מינימלי של 80 אחוזים מבעלי הדירות בבניין.
פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38, הינם פרויקטים מורכבים לביצוע מכיוון שהליך ייזומם והוצאתם לפועל מחייבת מעורבות גבוהה של מספר גורמים שונים וביניהם:
גיבוש ההסכמים בין הצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, מחייב את מעורבותו של משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, כאשר היקף השירותים המשפטיים המוצעים לכלל המעורבים בפרויקט (יזמים ודיירים כאחד).
נקבע בהתאם לתנאים המופיעים בחוק תמ”א – חיזוק מבנים ו/או הריסתם ובנייתם מחדש, חשוב לציין שהתנאי המקדים הינו הסכמה מפורשת של רוב הדיירים במבנה לתחילת התהליך, כאשר במקרים בהם קיימת התנגדות מצד חלק מהדיירים לביצוע הפרויקט, החוק מאפשר נקיטת מספר משפטיות במסגרתן ניתן לחייב את הדיירים לביצוע הפרויקט.
אנחנו במשרד עורכי דין למקרקעין עמית סלע ושות’, עוסקים ומתמחים בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ההתמחות המשפטית שלנו בתחום מיועדת גם לצרכי ייצוג הדיירים בפרויקט וגם לצרכי ייצוג יזמים וקבלני תמ”א.
ההיכרות המעמיקה שלנו עם תחום ההתחדשות העירונית, מספקת מענה משפטי רחב היקף לכל אחד מהצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וזאת החל משלב המשא ומתן, דרך ייצוג אל מול רשויות המס, ועדות התכנון והבנקים למשכנתאות ועד לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.
היקף השירותים המשפטיים המוצע על ידינו, חולש למעשה על כל ההיבטים המשפטיים הנלווים לייזום וביצוע של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וכל זאת בהתאם לתקנות החוק.
המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מספקת מגוון רחב של שירותים משפטיים עבור נכסים ודיירים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופינוי בינוי.
בין יתר השירותים המשפטיים המוצעים על ידי המחלקה תוכלו למצוא:
פעילות נוספת המוצעת על ידי המחלקה המשפטית במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מיועדת ליזמים וקבלנים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.
במקרים אלו, השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו כוללים:
המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, טיפלה ומטפלת בעשרות פרויקטים רחב היקף באזורים שונים ברחבי המדינה ובהיקפים של מאות יחידות דיור קיימות וחדשות כאחד.
הליווי המשפטי המוצע על ידינו נעשה מהשלב המקדים והראשוני של הפרויקט ועד מועד אכלוסו ולאורך כל הדרך אנו מסתייעים בשירותיהם של אנשי מקצוע ובעלי תפקידים שונים בענף הבנייה, לרבות, שמאים, מפקחי בנייה וכדומה.
שירותי המחלקה עוסקים בניהול תביעות כנגד “דיירים סרבנים” הפועלים לעיכוב או ביטול הפרויקט, לאורך השנים, המשרד ייצג מאות דיירים ועשרות יזמים וכל זאת במסגרת שירות אישי ומקצועי המאפיין את פועלנו המשפטי לאורך כל הדרך.
למידע מורחב בנושא ייזום פרויקטים מסוג תמ”א 38 פינוי בינוי, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר עוד היום ולהבטיח לעצמכם שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי רחב היקף, לתיאום פגישת היכרות לא מחייבת חייגו 03-9108111 או השאירו פרטיכם באתר ואנו ניצור עמכם קשר בהקדם.
תחומי התמחות נוספים
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
