מחלקת תמ''א 38

תוכן עניניים

תחום ההתחדשות העירונית בישראל, על אף היותו תחום חדש יחסית בענף הנדל”ן, מהווה כ-15% מכלל התחלות הבנייה החדשות ברחבי המדינה, כאשר בין יתר סוגי הפרויקטים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית נכללים פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופרויקטים מסוג פינוי – בינוי, בכתבה שלפניכם תוכלו למצוא מידע כלל אודות תחום ההתחדשות העירונית בישראל ואודות השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו בתחום זה.

 

מספר מילים על התחדשות עירונית ותמ”א 38

התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל לתהליכי בנייה, שיקום ופיתוח של אזורי מגורים ישנים הממוקמים במרכזי הערים השונות ברחבי הארץ. תחום זה זוכה בשנים האחרונות להתעניינות רבה בקרב כלל העוסקים בענף הנדל”ן וזאת לנוכח הצורך ההכרחי בפיתוחן והתחדשותן של שכונות מגורים וותיקות.

תהליכי ההתחדשות העירונית המיושמים כיום בישראל, באים לידי ביטוי בדרכים שונות כגון:

  • שיפור תשתיות עירוניות באמצעות סלילת כבישים
  • שדרוג תשתיות קיימות
  • פיתוח תשתיות חינוך
  • שירותים קהילתיים

הליך ההתחדשות העירונית מבוצע  לצד ייזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.

פרוייקט תמ''א 38 - עו''ד עמית סלע

מה זו תוכנית תמ”א 38 ?

תוכנית המתאר הארצית 38, הידועה בראשי התיבות תמ”א 38 פורסמה בשנת 2005 וכללה מגוון רחב של הסדרי תכנון ובנייה שמהווים חלק ממכלול הסדרים כלכליים. מטרת התוכנית היא לפעול לשם חיזוק מבנים שלא עומדים בפני רעשי אדמה על פי תקן ת”י 413.

במרוצת השנים תוקנה התוכנית פעמיים, ותיקון מס’ 2 ותיקון מס’ 3 (הידועים בכינויים תמ”א (2)38  ותמ”א (3)38) נכנסו לתוקף. מטרתם של תיקונים אלה הייתה להרחיב את היריעה ולאפשר להגדיל את זכויות הבנייה באמצעות מתווה של הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים העומדים בתקנים המחייבים תחתיהם.

היתרון הגלום בתוכנית תמ”א 38

עבור יזמים :

  • הענקת זכויות בנייה נוספות עבור יחידות דיור חדשות
  • הקלות רגולטוריות נרחבות כמו פטור מלא מהיטל השבחה וממס שבח

ראוי להדגיש כי מעבר לחיזוק המבנה, בעלי דירות בבניינים שעברו תהליך תמ”א 38 נהנים מיתרונות נוספים, כמו תוספות בנייה, הוספת מרחב מוגן ומרפסת שמש, התקנת מעליות, שדרוג הבניין, בניית מקומות חנייה נוספים, חידוש תשתיות, ועוד – בתמורה למכירת זכויות הבנייה ליזמי הפרויקט. לא זו אף זו, במקרים בהם נהרס הבניין ונבנה מחדש, ייהנו בעלי בדירות מדירה חדשה לגמרי.

פינוי בינוי ותמ”א 38 – מה חשוב לדעת?

תמ”א 38 היא למעשה תכנית מתאר ארצית המיועדת לצרכי חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תכנית זו אושרה לראשונה על ידי כנסת ישראל בשנת 2005 ומאז ועד היום הוחלו בה מספר תיקוני חוק במסגרתם הורחבו זכויות הבנייה במבנים המיועדים לתמ”א.

כיום, זכויות הבנייה כוללות בין היתר:

  • חיזוק מבנה
  • שיפוץ חזיתות המבנה
  • הוספת מעלית במבנה
  • הרחבת שטח הדירות במבנה
  • בניית ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) בכל דירה
  • הרחבת שטח המבנה לצרכי הקמתן של דירות נוספות
  • הקמת קומות נוספות למגורים והקצאת שטחי חנייה

כמו כן, קיימת זכות להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו וזאת במסגרת מה שמכונה פרויקט פינוי – בינוי במסגרתו בעלי הדירות במבנה המיועד להריסה זכאים לדירת מגורים חדשה במבנה החדש ולפתרון מגורים זמני לאורך כל התקופה מיום הריסת המבנה עד אכלוס המבנה החדש במקומו

פרויקט תמ”א (2)38  – תמ”א 38, מסלול הריסה ובניה

בפרויקטים המשתייכים לקטגוריה זו, נהרס הבניין המקורי ונבנה תחתיו בניין חדש. הבניין החדש יכיל כמובן את דירותיהם החדשות של הדיירים המקוריים וכן דירות חדשות לטובת היזם. לכל דירה בפרויקט תמ”א (2)38  יוקצה מקום חנייה ייעודי.

תהליך ההתחדשות העירונית תורם לניצול נכון של הקרקע, שהוכרה זה מכבר כמשאב חיוני ונדיר. כפועל יוצא מההקצאה היעילה, תורם הפרויקט להגדלת היצע דירות המגורים במדינת ישראל. כמו כן, ביצוע פרויקט תמ”א 38 מאפשר להתגבר על התיישנות מבנים ומוביל לשיפור המרקם האורבני.

שלבי פרויקט תמ”א 38 – החל מבחירת עורך הדין ועד לסיום הבנייה

פרוייקט תמ”א הינו פרוייקט מורכב מאוד אשר מכיל כמה שלבי ביצוע:

מינוי עורך דין מומחה לתמ”א 38 – השלב הראשוני בפרוייקט תמ”א 38 הוא למנות עו”ד מטעם דיירי הבניין. עליכם לחתום על כתב המינוי, אשר יפרט את כלל השירותים המשפטיים שיינתנו במסגרת הייצוג המשפטי. לעורך הדין המלווה תפקיד חשוב – הוא ילווה את הדיירים לאורך כלל שלבי הפרויקט ויגן על זכויותיהם.

בחירת היזם – הצעד השני בפרויקט תמ”א 38 הוא שלב בחירת היזם על ידי דיירי הבניין. ישנה חשיבות גדולה לבחירת יזם מנוסה שהוציא בעבר פרויקטים מסוג תמא 38 לפועל.

ניהול מו”מ וגיבוש ההסכם הסופי לחתימה – הליך המשא ומתן מתקיים בין ב”כ הצדדים בשיתוף נציגות הבניין. תפקידו של עורך דין תמ”א 38 הוא לעמוד על זכויותיו המשפטיות של כל בעל דירה ולעגן בחוזה הסופי שייחתם את כלל האספקטים המסחריים והמשפטיים הכרוכים בפרויקט.

חתימה על חוזה מחייב – במידה והחוזה נחתם ע”י הרוב הדרוש לשם ביצוע הפרויקט, יחתום עליו גם היזם. במקרים רבים, יש צורך בטיפול בדיירים סרבניים אשר גורר את הצדדים להליכים משפטיים בפני המפקח על הבתים המשותפים.

בקשה להיתר בניה והגשת הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה – עריכת הבקשה תתבצע ע”י היזם, נציגות הבניין ואדריכלי הפרויקט. במסגרת התוכנית ייכלל תכנון הפרויקט בכללותו.

פרסום הבקשה על מנת לאפשר התנגדויות – במידה ותוכנית הגשת הפרויקט תכלול בקשה לשימוש חורג או הקלות שונות, היזם מחויב בפרסומה מכוח ס’ 149 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. על פי החוק, על התנגדויות להיות מוגשות לא יאוחר מארבעה עשר ימים ממועד פרסום הבקשה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תקבע מועד שבו ידונו ההתנגדויות. יש להבהיר שלמתנגדים תעמוד זכות ערעור לוועדת הערר המחוזית במקרה בו התנגדותם נדחית על ידי הוועדה המקומית.

מתן “היתר בניה בתנאים” המדובר בהיתר בעל משמעות עקרונית, שעל פיו, יינתן אישור להיתר סופי בכפוף להשלמת תיקונים שתדרוש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי – כיום מרבית הפרויקטים ממומנים על ידי גורמים פיננסיים מוסדיים. לכן, בעלי הדירות נדרשים לחתום על מסמכי ליווי פיננסי. עוה”ד יידרש לעיין במסמכים השונים ולבחון את תקינותם וכי הם אינם מטילים חבות כספית על בעלי דירות.

ביטוח וערבויות – על מנת להוציא את הבנייה לפועל, נדרשים היזמים להפיק פוליסת ביטוח ולמצוא ערבויות. יודגש שבמידה שהדיירים יפונו במסגרת מסלול הריסה ובנייה, הם יקבלו דמי שכירות, ערבות שכירות וכן ערבות חוק-מכר כתנאי לפינויים מדירותיהם.

קבלת היתר הבנייה – במסגרת שלב זה, מסתיימת תקופת התכנון ומתחילה תקופת הביצוע.

התחלת ביצוע עבודות הבנייה והחיזוק – במסגרת שלב זה, יחלו עבודות הבנייה, בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה ותחת פיקוח הולם.

סיום הפרויקט ומסירת העבודות – במסגרת שלב זה, עבודות הבנייה מסתיימות וניתן טופס 4. השלב בו מסתיימות עבודות הבנייה וקבלת טופס 4.

תקופת בדק – תקופת הבדק היא תקופה שנקבעה בחוק המכר, אשר במהלכה היזם מחויב לתקן ליקויים שונים בבניין.

רישום זכויות בית משותף בטאבו – השלב האחרון בתהליך תמ”א 38 הוא רישום זכויות בבית משותף בטאבו.  במסגרת הרישום, אשר נערך בסיוע עו”ד תמא 38, מתבצע תיקון לרישום הקיים בפנקס המקרקעין ומוענק ביטוי לתוספות הבניה במסגרת הפרויקט.

רוב נדרש פרויקט תמ”א 38

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 הגדיר את רף ההסכמה הנדרש בקרב בעלי בניין לשם ביצוע פרויקט תמ”א 38.

על פי חוק זה, מסלול החיזוק של תמ”א 38 מחייב סף הסכמה מינימלי של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין. מסלול ההריסה והבנייה מחדש מחייב סף הסכמה מינימלי של 80 אחוזים מבעלי הדירות בבניין.

חשיבותו של עורך דין מקרקעין בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38

פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38, הינם פרויקטים מורכבים לביצוע מכיוון שהליך ייזומם והוצאתם לפועל מחייבת מעורבות גבוהה של מספר גורמים שונים וביניהם:

  • בעלי הזכויות במבנה (בעלי הדירות)
  • יזם הפרויקט
  • רשויות ממשלתיות כגון: ועדות תכנון ובנייה, מערכות בנקאיות לצרכי מימון הפרויקט, רשויות המס ועוד

גיבוש ההסכמים בין הצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, מחייב את מעורבותו של משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, כאשר היקף השירותים המשפטיים המוצעים לכלל המעורבים בפרויקט (יזמים ודיירים כאחד).

נקבע בהתאם לתנאים המופיעים בחוק תמ”א – חיזוק מבנים ו/או הריסתם ובנייתם מחדש, חשוב לציין שהתנאי המקדים הינו הסכמה מפורשת של רוב הדיירים במבנה לתחילת התהליך, כאשר במקרים בהם קיימת התנגדות מצד חלק מהדיירים לביצוע הפרויקט, החוק מאפשר נקיטת מספר משפטיות במסגרתן ניתן לחייב את הדיירים לביצוע הפרויקט.

אנחנו במשרד עורכי דין למקרקעין עמית סלע ושות’, עוסקים ומתמחים בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ההתמחות המשפטית שלנו בתחום מיועדת גם לצרכי ייצוג הדיירים בפרויקט וגם לצרכי ייצוג יזמים וקבלני תמ”א.

ההיכרות המעמיקה שלנו עם תחום ההתחדשות העירונית, מספקת מענה משפטי רחב היקף לכל אחד מהצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וזאת החל משלב המשא ומתן, דרך ייצוג אל מול רשויות המס, ועדות התכנון והבנקים למשכנתאות ועד לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.

היקף השירותים המשפטיים המוצע על ידינו, חולש למעשה על כל ההיבטים המשפטיים הנלווים לייזום וביצוע של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וכל זאת בהתאם לתקנות החוק.

עו''ד תמ''א 38 - משרד עו''ד עמית סלע

תמ”א 38 שירותים המוצעים לדיירים

המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מספקת מגוון רחב של שירותים משפטיים עבור נכסים ודיירים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופינוי בינוי.

בין יתר השירותים המשפטיים המוצעים על ידי המחלקה תוכלו למצוא:

  • עריכת ישיבות מקדמיות עם נציגות בעלי הנכסים במתחם שבנדון בהתאם ולפי הצורך
  • עריכת מסמך מינוי (כתב הסכמה) לנציגות בעלי הנכסים במתחם
  • עריכת פרוטוקולי ישיבות
  • ניהול מו”מ ועריכת הסכם התקשרות בין בעלי הנכסים לבין היזם, כולל פרויקטים להתחדשות עירונית וזאת בדגש על יצירתם של מנגנונים שונים המיועדים לשמירה על זכויות בעלי הנכסים בנוגע לתכנון, הביצוע וגמר הפרויקט, לרבות התייחסות ללוחות זמנים (בכלל זה, לרבות, מנגנונים לרישום הערת אזהרה וביטולה, הסדר לעניין מימון הובלת הדירה הקיימת לדירה חלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה שתיבנה, מנגנונים לעניין תקופת הבדק והאחריות)
  • ליווי בעלי הנכסים בקשר עם קבלת הסכמות בעלי משכנתא ו/או מוטבי הערות אזהרה לקבלת הסכמתם לביצוע הפרויקט (בטיפול משותף עם היזם)
  • לאחר חתימת ההסכם בין בעלי הנכסים לבין היזם, יכלול הטיפול המשפטי ליווי של בעלי הנכסים בנושאים משפטיים מהותיים הנוגעים לקיום ההסכם – מעקב אחר רישום הערות אזהרה, ליווי ההתקשרות מול הבנק המלווה את הפרויקט, כולל בדיקת הביטחונות שיועמדו (ערבויות חוק מכר, ערבות למיסים, ערבות לדמי שכירות, ערבות בדק וערבות רישום, ככל שיינתנו), אישור/תיקון החלפת צו רישום בית משותף, רישום שעבודים, בדיקת קיום התנאים המתלים
  • מתן ייעוץ שוטף במהלך שלב הבניה, לרבות, טיפול בסוגיות שידרשו במהלך ביצוע העבודות על ידי היזם, מסירת החזקה בנכסים, עד לקבלת טופס 4 והשלמת הפרויקט
  • מתן מענה משפטי לשאלות ו/או לסוגיות המועלות על ידי בעלי הנכסים בקשר עם העבודות בפרויקט כלפי הגורם הרלוונטי
  • ליווי בעלי הנכסים בהתקשרותם מול בעלי מקצוע מטעמם כגון: מפקח בניה, שמאי מקרקעין וכיוצ”ב, כולל עריכת הסכמים מול בעלי המקצוע הנ”ל
  • החזקה בנאמנות של יפויי כוח ושל הערבויות הבנקאיות ופוליסת הביטוח עד להשלמת הפרויקט ומימוש הערבויות הבנקאיות ופוליסת הביטוח ככל שיהא בכך צורך
  • בחינה משפטית של המסמכים הנדרשים לתיקון רישום הבית המשותף, כפי שיוכנו על ידי היזם, וזאת לצורך רישום הזכויות החדשות במסגרת הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין על שם בעלי הנכסים וכן ליווי הבעלים עד לרישום זכויותיהם בבית המשותף החדש (העתידי) שיירשם (במסגרת ייחוד זכויות) בלשכת רישום המקרקעין (נושא זה מטופל בידי היזם ו/או בא כוחו)
ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

תמ”א 38 שירותים המוצעים ליזמים

פעילות נוספת המוצעת על ידי המחלקה המשפטית במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מיועדת ליזמים וקבלנים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.

במקרים אלו, השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו כוללים:

  • עריכת בדיקות נאותות מקדימות ומקיפות, במו”מ עם דיירים, בהחתמת כתבי נון שופ/הרשאה לתכנון ובכל הקשור בהסכם ההתקשרות שייחתם עם בעלי הזכויות, כולל כל הנספחים והמסמכים המצורפים או שעתידים להצטרף
  • מעקב אחר החתמת החוזים עם בעלי הזכויות (עבודה שתבוצע על ידי עו”ד הדיירים, אולם תחת מעקב עו”ד עמית סלע)
  • ליווי בכל הקשור להוצאת היתרי בניה לבניית הפרויקט (ללא הליכים משפטיים ו/או מעין משפטיים, וללא עררים ו/או התנגדויות)
  • טיפול בליווי הבנקאי ובהסכמי המימון בפרויקט
  • ליווי בקבלת הסכמות ומסמכים מבנקים למשכנתאות של בעלי זכויות ובמסמכים והסדרים עם בנקים למשכנתאות, כאמור
  • עריכת הסכמים ביחס להתקשרות עם קבלנים ויועצים (קבלן ראשי, מפקח בניה, אדריכל, משווקים, שמאים ויועצים אחרים)
  • טיפול בתכתובות ובעניינים שוטפים מול הרשויות השונות כנדרש לפרויקט, עד להשלמתו
  • טיפול ברישום כל הזכויות על שם בעלי הזכויות ועל שם רוכשי דירות יזם
  • טיפול מול רוכשי דירות בפרויקט
  • עריכת הסכם המכר הטיפוסי לרוכשי דירות בפרויקט, על כל נספחיו (לרבות יפויי כוח, פרוטוקולים וכל נספח נוסף)
  • ניהול מו”מ באופן בלעדי עם רוכשים/שוכרים ועם בנקים למשכנתאות מטעמם כנדרש
  • טיפול בכל הקשור ביחסים שבין הבנק המלווה והבעלים לבין הרוכשים והבנקים למשכנתאות מטעמם, ובכלל זה טיפול בכל הקשור בהוצאת מכתבי החרגה, מכתבי התחייבות, רישום הערות/מכונות/שעבודים, ערבויות חוק מכר, רישום הערות אזהרה וכיוצא באלה
  • ביצוע כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס עבור הרוכשים ועבורכם כולל דיונים ככל שידרשו הפקת שוברים לתשלום על ידי רשויות המס
  • ביצוע את כל רישום הזכויות בפרויקט, ובכלל זה ברישום הבית המשותף, לרבות רישום צו בית משותף, תקנון וייחוד יחידות, הערות ומשכנתאות
  • טיפול בהתקשרויות עם חברת חשמל ו/או בזק, ככל שיידרש, לעניין חדרי טרפו’, חדרי תקשורת וכיו”ב
  • טיפול בחוזה עם חברת ניהול, אם וככל שתהיה כזו בפרויקט
  • טיפול ברישום עסקאות של רוכשים שימכרו דירותיהם לצדדים שלישיים לפני רישום הזכויות על שמם
  • טיפול עבור יזמים תמ”א 38 בהכנת אישורים (כ”חברה משכנת”) במקרה של מחזור והחלפה של משכנתאות והערות
התמחות בתמ''א 38 - עורך דין עמית סלע

לסיכום

המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, טיפלה ומטפלת בעשרות פרויקטים רחב היקף באזורים שונים ברחבי המדינה ובהיקפים של מאות יחידות דיור קיימות וחדשות כאחד.

הליווי המשפטי המוצע על ידינו נעשה מהשלב המקדים והראשוני של הפרויקט ועד מועד אכלוסו ולאורך כל הדרך אנו מסתייעים בשירותיהם של אנשי מקצוע ובעלי תפקידים שונים בענף הבנייה, לרבות, שמאים, מפקחי בנייה וכדומה.

שירותי המחלקה עוסקים בניהול תביעות כנגד “דיירים סרבנים” הפועלים לעיכוב או ביטול הפרויקט, לאורך השנים, המשרד ייצג מאות דיירים ועשרות יזמים וכל זאת במסגרת שירות אישי ומקצועי המאפיין את פועלנו המשפטי לאורך כל הדרך.

למידע מורחב בנושא ייזום פרויקטים מסוג תמ”א 38  פינוי בינוי, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר עוד היום ולהבטיח לעצמכם שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי רחב היקף, לתיאום פגישת היכרות לא מחייבת חייגו 03-9108111 או השאירו פרטיכם  באתר ואנו ניצור עמכם קשר בהקדם.

תחומי התמחות נוספים

דילוג לתוכן