תמ''א 38

תוכן עניניים

תחום ההתחדשות העירונית בישראל, על אף היותו תחום חדש יחסית בענף הנדל”ן, מהווה כ-15% מכלל התחלות הבנייה החדשות ברחבי המדינה, כאשר בין יתר סוגי הפרויקטים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית נכללים פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופרויקטים מסוג פינוי – בינוי, בכתבה שלפניכם תוכלו למצוא מידע כלל אודות תחום ההתחדשות העירונית בישראל ואודות השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו בתחום זה.

מספר מילים על התחדשות עירונית ותמ”א 38

התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל לתהליכי בנייה, שיקום ופיתוח של אזורי מגורים ישנים הממוקמים במרכזי הערים השונות ברחבי הארץ. תחום זה זוכה בשנים האחרונות להתעניינות רבה בקרב כלל העוסקים בענף הנדל”ן וזאת לנוכח הצורך ההכרחי בפיתוחן והתחדשותן של שכונות מגורים וותיקות.

תהליכי ההתחדשות העירונית המיושמים כיום בישראל, באים לידי ביטוי בדרכים שונות כגון:

  • שיפור תשתיות עירוניות באמצעות סלילת כבישים
  • שדרוג תשתיות קיימות
  • פיתוח תשתיות חינוך
  • שירותים קהילתיים

הליך ההתחדשות העירונית מבוצע  לצד ייזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.

פרוייקט תמ''א 38 - עו''ד עמית סלע

פינוי בינוי ותמ”א 38 – מה חשוב לדעת?

תמ”א 38 היא למעשה תכנית מתאר ארצית המיועדת לצרכי חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תכנית זו אושרה לראשונה על ידי כנסת ישראל בשנת 2005 ומאז ועד היום הוחלו בה מספר תיקוני חוק במסגרתם הורחבו זכויות הבנייה במבנים המיועדים לתמ”א.

כיום, זכויות הבנייה כוללות בין היתר:

  • חיזוק מבנה
  • שיפוץ חזיתות המבנה
  • הוספת מעלית במבנה
  • הרחבת שטח הדירות במבנה
  • בניית ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) בכל דירה
  • הרחבת שטח המבנה לצרכי הקמתן של דירות נוספות
  • הקמת קומות נוספות למגורים והקצאת שטחי חנייה

כמו כן, קיימת זכות להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו וזאת במסגרת מה שמכונה פרויקט פינוי – בינוי במסגרתו בעלי הדירות במבנה המיועד להריסה זכאים לדירת מגורים חדשה במבנה החדש ולפתרון מגורים זמני לאורך כל התקופה מיום הריסת המבנה עד אכלוס המבנה החדש במקומו.

חשיבותו של עורך דין מקרקעין בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38

פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38, הינם פרויקטים מורכבים לביצוע מכיוון שהליך ייזומם והוצאתם לפועל מחייבת מעורבות גבוהה של מספר גורמים שונים וביניהם:

  • בעלי הזכויות במבנה (בעלי הדירות)
  • יזם הפרויקט
  • רשויות ממשלתיות כגון: ועדות תכנון ובנייה, מערכות בנקאיות לצרכי מימון הפרויקט, רשויות המס ועוד

גיבוש ההסכמים בין הצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, מחייב את מעורבותו של משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, כאשר היקף השירותים המשפטיים המוצעים לכלל המעורבים בפרויקט (יזמים ודיירים כאחד).

נקבע בהתאם לתנאים המופיעים בחוק תמ”א – חיזוק מבנים ו/או הריסתם ובנייתם מחדש, חשוב לציין שהתנאי המקדים הינו הסכמה מפורשת של רוב הדיירים במבנה לתחילת התהליך, כאשר במקרים בהם קיימת התנגדות מצד חלק מהדיירים לביצוע הפרויקט, החוק מאפשר נקיטת מספר משפטיות במסגרתן ניתן לחייב את הדיירים לביצוע הפרויקט.

אנחנו במשרד עורכי דין למקרקעין עמית סלע ושות’, עוסקים ומתמחים בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ההתמחות המשפטית שלנו בתחום מיועדת גם לצרכי ייצוג הדיירים בפרויקט וגם לצרכי ייצוג יזמים וקבלני תמ”א.

ההיכרות המעמיקה שלנו עם תחום ההתחדשות העירונית, מספקת מענה משפטי רחב היקף לכל אחד מהצדדים המעורבים בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וזאת החל משלב המשא ומתן, דרך ייצוג אל מול רשויות המס, ועדות התכנון והבנקים למשכנתאות ועד לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.

היקף השירותים המשפטיים המוצע על ידינו, חולש למעשה על כל ההיבטים המשפטיים הנלווים לייזום וביצוע של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ו/או תמ”א 38, וכל זאת בהתאם לתקנות החוק.

עו''ד תמ''א 38 - משרד עו''ד עמית סלע

תמ”א 38 שירותים המוצעים לדיירים

המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מספקת מגוון רחב של שירותים משפטיים עבור נכסים ודיירים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופינוי בינוי.

בין יתר השירותים המשפטיים המוצעים על ידי המחלקה תוכלו למצוא:

  • עריכת ישיבות מקדמיות עם נציגות בעלי הנכסים במתחם שבנדון בהתאם ולפי הצורך
  • עריכת מסמך מינוי (כתב הסכמה) לנציגות בעלי הנכסים במתחם
  • עריכת פרוטוקולי ישיבות
  • ניהול מו”מ ועריכת הסכם התקשרות בין בעלי הנכסים לבין היזם, כולל פרויקטים להתחדשות עירונית וזאת בדגש על יצירתם של מנגנונים שונים המיועדים לשמירה על זכויות בעלי הנכסים בנוגע לתכנון, הביצוע וגמר הפרויקט, לרבות התייחסות ללוחות זמנים (בכלל זה, לרבות, מנגנונים לרישום הערת אזהרה וביטולה, הסדר לעניין מימון הובלת הדירה הקיימת לדירה חלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה שתיבנה, מנגנונים לעניין תקופת הבדק והאחריות)
  • ליווי בעלי הנכסים בקשר עם קבלת הסכמות בעלי משכנתא ו/או מוטבי הערות אזהרה לקבלת הסכמתם לביצוע הפרויקט (בטיפול משותף עם היזם)
  • לאחר חתימת ההסכם בין בעלי הנכסים לבין היזם, יכלול הטיפול המשפטי ליווי של בעלי הנכסים בנושאים משפטיים מהותיים הנוגעים לקיום ההסכם – מעקב אחר רישום הערות אזהרה, ליווי ההתקשרות מול הבנק המלווה את הפרויקט, כולל בדיקת הביטחונות שיועמדו (ערבויות חוק מכר, ערבות למיסים, ערבות לדמי שכירות, ערבות בדק וערבות רישום, ככל שיינתנו), אישור/תיקון החלפת צו רישום בית משותף, רישום שעבודים, בדיקת קיום התנאים המתלים
  • מתן ייעוץ שוטף במהלך שלב הבניה, לרבות, טיפול בסוגיות שידרשו במהלך ביצוע העבודות על ידי היזם, מסירת החזקה בנכסים, עד לקבלת טופס 4 והשלמת הפרויקט
  • מתן מענה משפטי לשאלות ו/או לסוגיות המועלות על ידי בעלי הנכסים בקשר עם העבודות בפרויקט כלפי הגורם הרלוונטי
  • ליווי בעלי הנכסים בהתקשרותם מול בעלי מקצוע מטעמם כגון: מפקח בניה, שמאי מקרקעין וכיוצ”ב, כולל עריכת הסכמים מול בעלי המקצוע הנ”ל
  • החזקה בנאמנות של יפויי כוח ושל הערבויות הבנקאיות ופוליסת הביטוח עד להשלמת הפרויקט ומימוש הערבויות הבנקאיות ופוליסת הביטוח ככל שיהא בכך צורך
  • בחינה משפטית של המסמכים הנדרשים לתיקון רישום הבית המשותף, כפי שיוכנו על ידי היזם, וזאת לצורך רישום הזכויות החדשות במסגרת הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין על שם בעלי הנכסים וכן ליווי הבעלים עד לרישום זכויותיהם בבית המשותף החדש (העתידי) שיירשם (במסגרת ייחוד זכויות) בלשכת רישום המקרקעין (נושא זה מטופל בידי היזם ו/או בא כוחו)
ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

תמ”א 38 שירותים המוצעים ליזמים

פעילות נוספת המוצעת על ידי המחלקה המשפטית במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, מיועדת ליזמים וקבלנים המעוניינים ליזום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38.

במקרים אלו, השירותים המשפטיים המוצעים לכם במשרדנו כוללים:

  • עריכת בדיקות נאותות מקדימות ומקיפות, במו”מ עם דיירים, בהחתמת כתבי נון שופ/הרשאה לתכנון ובכל הקשור בהסכם ההתקשרות שייחתם עם בעלי הזכויות, כולל כל הנספחים והמסמכים המצורפים או שעתידים להצטרף
  • מעקב אחר החתמת החוזים עם בעלי הזכויות (עבודה שתבוצע על ידי עו”ד הדיירים, אולם תחת מעקב עו”ד עמית סלע)
  • ליווי בכל הקשור להוצאת היתרי בניה לבניית הפרויקט (ללא הליכים משפטיים ו/או מעין משפטיים, וללא עררים ו/או התנגדויות)
  • טיפול בליווי הבנקאי ובהסכמי המימון בפרויקט
  • ליווי בקבלת הסכמות ומסמכים מבנקים למשכנתאות של בעלי זכויות ובמסמכים והסדרים עם בנקים למשכנתאות, כאמור
  • עריכת הסכמים ביחס להתקשרות עם קבלנים ויועצים (קבלן ראשי, מפקח בניה, אדריכל, משווקים, שמאים ויועצים אחרים)
  • טיפול בתכתובות ובעניינים שוטפים מול הרשויות השונות כנדרש לפרויקט, עד להשלמתו
  • טיפול ברישום כל הזכויות על שם בעלי הזכויות ועל שם רוכשי דירות יזם
  • טיפול מול רוכשי דירות בפרויקט
  • עריכת הסכם המכר הטיפוסי לרוכשי דירות בפרויקט, על כל נספחיו (לרבות יפויי כוח, פרוטוקולים וכל נספח נוסף)
  • ניהול מו”מ באופן בלעדי עם רוכשים/שוכרים ועם בנקים למשכנתאות מטעמם כנדרש
  • טיפול בכל הקשור ביחסים שבין הבנק המלווה והבעלים לבין הרוכשים והבנקים למשכנתאות מטעמם, ובכלל זה טיפול בכל הקשור בהוצאת מכתבי החרגה, מכתבי התחייבות, רישום הערות/מכונות/שעבודים, ערבויות חוק מכר, רישום הערות אזהרה וכיוצא באלה
  • ביצוע כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס עבור הרוכשים ועבורכם כולל דיונים ככל שידרשו הפקת שוברים לתשלום על ידי רשויות המס
  • ביצוע את כל רישום הזכויות בפרויקט, ובכלל זה ברישום הבית המשותף, לרבות רישום צו בית משותף, תקנון וייחוד יחידות, הערות ומשכנתאות
  • טיפול בהתקשרויות עם חברת חשמל ו/או בזק, ככל שיידרש, לעניין חדרי טרפו’, חדרי תקשורת וכיו”ב
  • טיפול בחוזה עם חברת ניהול, אם וככל שתהיה כזו בפרויקט
  • טיפול ברישום עסקאות של רוכשים שימכרו דירותיהם לצדדים שלישיים לפני רישום הזכויות על שמם
  • טיפול עבור יזמים תמ”א 38 בהכנת אישורים (כ”חברה משכנת”) במקרה של מחזור והחלפה של משכנתאות והערות
התמחות בתמ''א 38 - עורך דין עמית סלע

לסיכום

המחלקה המשפטית הפועלת במשרדנו בתחום ההתחדשות העירונית, טיפלה ומטפלת בעשרות פרויקטים רחב היקף באזורים שונים ברחבי המדינה ובהיקפים של מאות יחידות דיור קיימות וחדשות כאחד.

הליווי המשפטי המוצע על ידינו נעשה מהשלב המקדים והראשוני של הפרויקט ועד מועד אכלוסו ולאורך כל הדרך אנו מסתייעים בשירותיהם של אנשי מקצוע ובעלי תפקידים שונים בענף הבנייה, לרבות, שמאים, מפקחי בנייה וכדומה.

שירותי המחלקה עוסקים בניהול תביעות כנגד “דיירים סרבנים” הפועלים לעיכוב או ביטול הפרויקט, לאורך השנים, המשרד ייצג מאות דיירים ועשרות יזמים וכל זאת במסגרת שירות אישי ומקצועי המאפיין את פועלנו המשפטי לאורך כל הדרך.

למידע מורחב בנושא ייזום פרויקטים מסוג תמ”א 38  פינוי בינוי, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר עוד היום ולהבטיח לעצמכם שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי רחב היקף, לתיאום פגישת היכרות לא מחייבת חייגו 03-9108111 או השאירו פרטיכם  באתר ואנו ניצור עמכם קשר בהקדם.

תחומי התמחות נוספים

מאמרים מומלצים

דילוג לתוכן