המדריך המלא לבדיקות מקדמיות לרישום בטאבו לשנת 2024 | עו”ד עמית סלע
עמית סלע
13/02/2024
תפריט
מחירי הדירות המאמירים הובילו את הישראלים לחפש אחר דרכים אלטרנטיביות לרכישת נכס מבלי להשתעבד למשכנתא. אחד הפתרונות הבולטים בשנים האחרונות הוא הצטרפות לקבוצת רכישה. בחירה נכונה של קבוצת רכישה בהובלתם של יזמים מנוסים ואמינים מאפשרת לרכוש דירה מתחת למחיר השוק. במאמר זה נרחיב על אודות עשר בדיקות שעליכם לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה.
בשלב הראשון, עליכם לערוך מחקר מקיף על אודות מארגן קבוצת הרכישה:
ניסיונו של המארגן בענף האם קבוצות רכישה בהובלתו הוצאו לפועל? האם פרויקטים קודמים שארגן אוכלסו או החלו להיבנות? האם הוא ידוע בתחום הבנייה?
אישורים והיתרים האם היזם קיבל היתר בניה?
רוכשים רבים ממעיטים בחשיבותו של יזם הפרויקט. ואולם, סיכויי ההצלחה של פרויקט שאורגן על ידי יזם ללא הניסיון המתאים נמוכים משמעותית.
במידה שמצאתם יזם אמין ומקצועי, בשלב הבא עליכם לברר מיהם הבעלים של הקרקע שעליו צפוי להיות מוקם הפרויקט. תחילה, אנו ממליצים לכם להוציא נסח טאבו מעודכן על מנת לעקוב אחר השרשור הקנייני של הקרקע. במידה שמארגן הקבוצה חתם על הסכם אופציה עם בעליה של הקרקע, עליכם לעיין בנוסח ההסכם ובנספחיו. חשוב לברר האם הקרקע נרכשה מגורם פרטי או מרשות מקרקעי ישראל: אם הקרקע נרכשה מידי גורם פרטי, היא לא תחויב במע”מ. לעומת זאת, אם הקרקע נרכשה מרשות מקרקעי ישראל לא יתקבל פטור ממע”מ.
מטבע הדברים, הצלחתה של קבוצת רכישה תלויה בחבריה. לכן, עליכם לברר מספר דברים:
– מהו חתך האוכלוסייה שאליו משתייכים חברי הקבוצה השונים? היות שישנה תלות פיננסית בין כלל חברי הקבוצה, עליכם להימנע ממצבים שבהם הקבוצה תיפגע משום שאחד מחברי הקבוצה נקלע לקשיים כלכליים.
– מהם הסכומים שיחויבו חברי הקבוצה להפקיד במידה שיבחרו לעזוב את הקבוצה? סכומים גבוהים יותר יגדילו את מידת המחויבות של חברי הקבוצה וימנעו עיכובים בעתיד.
לעתים קשה לאמוד בצורה מדויקת את גובה העלויות הצפויות לכם. “דו”ח אפס” הנכתב על ידי שמאי מטעם משרד מקרקעין בהזמנת מארגני קבוצת הרכישה נועד להתמודד עם בעיה זו בדיוק. דו”ח זה כולל תיאור נרחב של הפרויקט מן הבחינה הכלכלית. בין השאר, מכיל הדו”ח תמחור שמאי של הקרקע, הכולל תחזית מפורטת של עלויות הבנייה. יחד עם זאת, עליכם לזכור כי מדובר בהערכה בלבד, וכי גם טעות מינורית בדו”ח עשויה להוביל לשונות קיצונית במחירן הסופי של הדירות בפרויקט.
למרבה הצער, במקרים רבים מבטיחים אנשי שיווק של קבוצות רכישה הבטחות שלא ניתן לעמוד בהן. לכן, עליכם לברר את מצבה העדכני של הקרקע. יש לעיין בתב”ע שחלה על המגרש ולברר כמה יחידות ניתן לבנות עליו. בנוסף, מומלץ לבדוק מה מצבם של מגרשים סמוכים. הקפידו כי התב”ע בתוקף.
לאחר העיון בדו”ח האפס ובדיקת זכויות הבנייה, עליכם להתייעץ עם עורך דין קבוצות רכישה ועם מתווכים ולערוך מחקר מקיף באתרי אינטרנט ובלוחות מכירה, כדי לוודא שההצטרפות לקבוצת הרכישה אכן משתלמת. אל תשכחו לשקלל בחישובכם את עלות הדיור שלכם מרגע העברת התשלומים ועד למועד האכלוס. במקרים רבים, אומדן מחיר הדירה הסופי הולך וצומח ככל שמתקדם הפרויקט, כך שפער קטן יחסית בין מחיר הדירה בפרויקט לבין מחיר השוק עשוי שלא להצדיק את ההצטרפות לקבוצה.
חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 (להלן: חוק המכר) קובע אחריות החלה על חברות קבלניות במקרים של ליקויי בנייה. למרבה הצער, הוראותיו של חוק זה אינן חלות על חברים בקבוצת רכישה, שכן כל חבר בקבוצה נחשב לקבלן וליזם. לכן, חשוב לדאוג שאחריות כזו תוסדר במסגרת ההסכם. כמו כן, חשוב לדרוש מן הקבלן ערבויות מכר במסגרת חוזה שירותי הבנייה.
ליווי בנקאי יסייע להצלחת הפרויקט בשתי דרכים מרכזיות:
– ראשית, במידה שאחד מחברי הקבוצה אינו מאושר למשכנתא, קם צורך בהחלפתו ברוכש שיכול לעמוד בדרישות הבנק. דרישה זו מבטיחה כי הפרויקט לא ייקלע לקשיים.
– שנית, במידה שחבר בקבוצת הרכישה שהבנק המלווה אישר זה מכבר בוחר לפרוש מהפרויקט במהלך הבנייה, הבנק מחויב להחליפו עד למועד האכלוס ולממש את הנכס לאחר מכן.
עליכם לוודא שישנה הפרדה בין שתי עסקאות – רכישת הקרקע והזמנת שירותי הבנייה. במידה שרשויות המס תמצאנה זיקה בין בעל הקרקע, מארגן הקבוצה והקבלן המבצע, הן תגבנה את מלוא המס מחברי הקבוצה. אינדיקציות לזיקה כזו ניתן למצוא בעסקאות רכש קרקע הכרוכות בהתחייבות לבנייה על ידי חברת בנייה או קבלן ספציפיים. לבסוף, עליכם לשים לב כי לאור שינויים חקיקתיים שנערכו זה לא כבר, גם קרקע שנרכשה על ידי קבוצת רכישה תחויב במע”מ.
כפי שציינו לעיל, עליכם להפנות לעורך דין מקרקעין או עורך דין תכנון ובניה על מנת שיוודא כי ישנה הפרדה מלאה בין חוזה רכישת הקרקע לבין חוזה הזמנת שירותי הבנייה. אף על פי כן, הסכמים נפרדים להזמנת שירותי הבנייה ולרכש הקרקע עלולים להיחשב כעסקה יחידה לרכישת נכס ובמקרים מסוימים הפיצול בין העסקאות עשוי להיחשב למלאכותי.
מעל 5000 דירות נבנות מדי שנה בישראל על ידי קבוצות רכישה. לא פעם, תלויה הצלחתו של פרויקט קבוצת רכישה באיכות הליווי המשפטי. על עורך הדין המלווה להיות זמין עבור לקוחותיו ולהתנהל בשקיפות, מקצועיות ואמינות.
למשרדנו ניסיון של שנים רבות בתחום הבנייה בכלל ובליווי קבוצות רכישה נדלן בפרט. חרטנו על דגלנו להקפיד על יחסי אנוש נעימים ועבודה מקצועית. על מנת לספק ללקוחותינו את השירות המשפטי הטוב ביותר בתחום, אנו עוקבים בדריכות אחר שינויים בשוק הנדל”ן ופועלים ללא פשרות כדי לעמוד בסטנדרטים המשפטיים הגבוהים ביותר.
במידה שאתם מעוניינים בליווי משפטי לקבוצת רכישה, אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר באתר האינטרנט, בדואר האלקטרוני או בטלפון.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
