עמית סלע
13/02/2024
תפריט
הצטרפות לקבוצת רכישה נדל”נית מציעה לכם הטבות מפתות במיוחד כגון: קניית דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20%-10% ממחירי השוק, חיסכון בעלויות תיווך ומיסוי, ואפילו בחירה של השכנים העתידיים. נשמע טוב למדי, נכון? לצד ההטבות הנחשקות, חשוב להיות ערניים ולחקור לעומק את כל הפרטים באמצעות עורך דין נדל”ן מנוסה בתחום.
קבוצת רכישה נדלן, היא קבוצת אנשים פרטיים (ולא ארגונים או עמותות), המתאחדים על מנת להקים מבנה למגורים. הקבוצה יכולה להתאגד באופן עצמאי על בסיס היכרות אישית, או באמצעות חברה מארגנת, כאשר חברי הקבוצה אינם מהווים ישות משפטית אחת, אלא אוסף של פרטים, החתומים על הסכם משותף.
מטרת קבוצת הרכישה היא שחרור מתלות ביזם ויצירת כוח קנייה משותף משמעותי מול הספקים, במטרה להוזיל עלויות. בנוסף, קבוצת רכישה פטורה מתשלום מע”מ על הקרקע (אלא אם זו אדמת מנהל) ואף מתשלומי היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה שגובה הרשות המקומית.
קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה, שונה באופן מהותי מעסקת רכישת דירה מיזם או קבלן. היא עוברת דרך מערכת של הסכמים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ומול גורמים כמו בעלי הקרקע, קבלן הבנייה, הבנק למשכנתאות, שמאי המקרקעין, האדריכל, עורך דין מקרקעין, רואה החשבון, מפקחי הבנייה ועוד.
ההסכם הראשוני שנחתם בין חברי הקבוצה, נקרא “הסכם השיתוף”. מדובר במסמך שחשוב שיהיה מנוסח על ידי עורך דין קבוצת רכישה, יהיה מפורט וייתן מענה לכל תרחיש, על מנת למנוע כשלים ומחלוקות בהמשך.
הסכם השיתוף מתווה את כללי ההתנהלות של הקבוצה ומפרט את הסנקציות שיינקטו נגד מי שיפר את ההסכם. מצוין בו מהי מטרת ההתארגנות, איזה מגרש מתכוונת הקבוצה לרכוש ומה מצבו המשפטי והתכנוני של השטח.
נקבעים בהסכם גם ממדי הדירה אותה יקבל כל חבר בקבוצה בסופו של תהליך, בהתאם לחלקו בקרקע. אם לא קיימים עדיין היתר בנייה ותוכנית בניין מפורטת, מוסדר “הסדר איזון” בין החברים, במידה שהתוכנית המקורית תשתנה.
קבוצת רכישה ממנה וועד מבין החברים, האחראי על ההתנהלות מול הגורמים השונים. בהסכם השיתוף צריך להיקבע אילו החלטות יכולים חברי הוועד לקחת בעצמם ואילו החלטות יש להביא בפני כלל חברי הקבוצה. את כספי הרכישה, מפקידים חברי הקבוצה בחשבון קרן נאמנות, המנוהל על ידי עורך דין מקרקעין המלווה את קבוצת הרכישה.
בהצטרפות לקבוצת רכישה, כרוכים גם סיכונים. ראשית, העלות הסופית של הדירה אינה ידועה מראש והיא מבוססת על הערכה שנעשית ביום ההתארגנות. למעשה, נאסר על מארגן הקבוצה להתחייב על מחיר סופי, כדי שלא ייחשב כמי שמוכר את הדירות וחברי הקבוצה לא ייחשבו כמי שקונים אותן ממנו, מה שעלול לחבל בהטבות המס.
גם תקני הבנייה וממדי המבנה, אינם ידועים מראש, מכיוון שבשלב הרכישה אין עדיין תוכנית מפורטת ולעיתים יש צורך להוסיף תשלומים נוספים בשלבי הגימור הסופיים.
כדי להגיע בשלום לקו הגמר, חשוב לבדוק מיהם חברי הקבוצה האחרים, האם מצבם הפיננסי איתן ואין סכנה שייקלעו לקשיים ויכשילו את הפרויקט. יש לזכור שקיימת תלות בין חברי הקבוצה ואם אחד מהם לא עומד בהתחייבויות, הוא פוגע באחרים. בנוסף, יש לברר גם מהו סכום הכסף שהחברים האחרים התבקשו להפקיד כערבון, למקרה שיחליטו לפרוש.
לא פחות חשוב, לעמוד על ניסיונו של מארגן הקבוצה, בתחום תכנון ובניה. לוודא את אמינותו, לבחון פרויקטים שביצע בעבר ולברר האם הקים בעבר קבוצות רכישה ועמד בהתחייבויותיו.
חברי קבוצת רכישה, צריכים לגלות ערנות לגבי כל הפרטים ולהגיע לכל המסמכים הרלוונטיים. צריך למשל להוציא נסח טאבו מעודכן של הקרקע, לברר מיהם בעלי הקרקע ולעבור על “הסכם האופציה”, עליו חתם הבעלים עם מארגן קבוצת הרכישה.
חשוב להמציא גם את תוכנית בניין עיר (התב”ע) בתוקף של השטח ולברר מהו מצבו התכנוני, האם הוא אכן מיועד לבנייה, כמה יחידות דיור ניתן לבנות עליו וכמה יחידות ייבנו במגרשים סביבו, כדי לעמוד על מידת הצפיפות הצפויה.
מסמך נוסף שחשוב לעיין בו לפני שמתקדמים, נקרא “דו”ח אפס”, מסמך שמכין שמאי מקרקעין בהזמנת מארגן הקבוצה וכולל נתונים חשובים על הפרויקט, כולל תחזית של עלויות הבנייה.
עם תחזית העלויות, ניתן להשוות בין המחיר המשוער של הדירה העתידית, למחירי דירות יד ראשונה ושנייה באותו גודל וסטנדרט ובאותה סביבת מגורים. בחישוב עלויות המהלך כולו, יש לקחת בחשבון גם את משך התהליך עד לקבלת הדירה ואת עלות הדיור החלופי לתקופת הביניים.
פרויקט של רכישה קבוצתית, חייב להיות מלווה על ידי בנק למשכנתאות, המשותף לכל חברי הקבוצה. הבנק צריך לאשר את המשכנתא לכל אחד מהמשתתפים, כדי לוודא שלקבוצה יש יכולת כלכלית להגיע יחד להשלמת הפרויקט. אם אחד מהם פורש באמצע, הבנק רשאי למכור את דירתו ולפרוע את חובו, כך ששאר חברי הקבוצה לא ייפגעו.
בנוסף, חשוב להסדיר במסגרת ההסכם את אחריות חוק המכר. אחריות חוק מכר לא חלה אוטומטית על חברים בקבוצות רכישה, כי הם נחשבים למעשה ליזמים ולקבלנים של הפרויקט. כאשר חותמים עם הקבלן חוזה שירותי בנייה, יש לדרוש ממנו ערבויות מכר.
יש לבדוק את הסכמי ההתקשרות בין מארגן הקבוצה לגורמים אחרים, כדי לוודא שהפיצול בין הסכמים לקניית קרקע להזמנת שירותי הבנייה, לא יביאו להגדרה של שניהם כ “עסקה מלאכותית”, שתגרור גביית מיסוי מלא. לכן חשוב לשים לב, שרכישת הקרקע תיחשב לעסקה נפרדת מהעסקה עם ספק שירותי הבנייה.
חשוב לבדוק שרכישת הקרקע אינה מותנית בכך שהפרויקט ייבנה על ידי קבלן או חברת בנייה מסוימת ויש לזכור שבקרוב גם קבוצות רכישה, ייאלצו לשלם מע”מ על הקרקע. לייעוץ ראשוני בנושא צרו קשר עם משרד עורך דין עמית סלע, בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
