דירה במתנה: באילו מקרים בית המשפט לא מאשר העברת דירה במתנה לילדים?

תוכן עניינים

ישנם מקרים בהם הורים מעוניינים להעביר לילדיהם דירה במתנה. על פי רוב, העברת דירה במתנה נובעת מהרצון הטבעי של הורים לדאוג לילדיהם מבחינה כלכלית. אולם, לעיתים העברת דירה במתנה מתבצעת על מנת להתחמק מתשלומי מיסים הכרוכים במסגרת עסקת מקרקעין. לפיכך, בחלק מהמקרים בית המשפט עלול לפסוק שההעברה ללא תמורה בוצעה בחוסר תום לב ולא להכיר במתנה.

עבור ישראלים רבים רכישת דירה נחשבת למשאת נפש, אולם חלק מהישראלים מחזיקים בבעלותם דירה אחת או יותר, ונדרשים להחליט מה יעמוד בגורלן של הדירות לאחר מותם. במרבית המקרים, הדירות מועברות כירושה לדור ההמשך או כמתנה, בהעברה ללא תמורה.

לא פעם, העברה ללא תמורה מתבצעת על מנת למנוע מאבק משפחתי הנוגע לענייני ירושה לאחר מות ההורים. לחילופין, ההעברה ללא תמורה מתבצעת גם במטרה להימנע מתשלומי מיסים הכרוכים בעסקת נדל"ן על פי החוק, או במטרה להגן על הנכס מפני פשיטת רגל.

לאור העובדה שקיימים מקרים בהם העברה ללא תמורה מתבצעת כהתחמקות מתשלומי המיסים, הוחל "מס ריבוי דירות" מדירה שלישית ומעלה ביוזמתו של שר האוצר לשעבר, משה כחלון. בנוסף לעיתים עולה השאלה האם להחיל מס עיזבון בהעברת נכס לאחר מות המוריש. ישנם מקרים שבהם מעניק המתנה רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו כמו למשל: האפשרות למכור את הדירה, האפשרות לגור בדירה וכדומה.

באילו מקרים בית המשפט מכיר בהעברת דירה במתנה?

בית המשפט יכיר בהעברת דירה במתנה רק במידה והמתנה הושלמה ובוצע רישום זכויות בטאבו על שם הילד. כמו כן, בית המשפט יבדוק העברה ללא תמורה במקרים של חרטה או פטירה. אולם, בית המשפט יסרב להכיר בהעברה ללא תמורה כאשר מדובר במתנה שעברה אך ורק באופן טכני לרשות הילד, על פי חוק הירושות, לאחר מות ההורה.

מהי העברת דירה במתנה על תנאי?

במקרים בהם שני הצדדים תמכו בהעברת הדירה ללא תמורה באופן מיידי, בו בזמן שמעביר הדירה ללא תמורה הותיר בידיו שליטה מסוימת, והגביל את הדירה על ידי הערת אזהרה בטאבו – בית המשפט יטיל ספק בהעברה ללא תמורה ויגדיר אותה העברת דירה במתנה על תנאי.

דירה במתנה על תנאי, הינה דירה שהועברה בתנאים מסוימים שבמסגרתם נותן הנכס מבקש לשמור על זכויותיו בדירה. העברת ללא תמורה על תנאי עשויה להיות מבוססת על התנאים הבאים:

  • זכות מגורים של הנותן בדירה
  • זכות וטו של הנותן על מכירה לצד שלישי
  • קבלת שכר דירה – תקבולים לנותן הדירה
  • זכות נותן הדירה למכירת הנכס

למעשה, התנאים המוזכרים לעיל מחלישים את ההגדרה של העברה ללא תמורה, ומגדירים אותה כהעברה ללא תמורה על תנאי – דבר שעלול להוביל לפסיקת בית המשפט שמדובר בהעברה אסורה ואף לבטל את ההעברה ללא תמורה. במקרים של דירה במתנה על תנאי, בית המשפט בוחן את הכוונה האמיתית של נותן המתנה ומברר האם התכוון להעברת הדירה במתנה בעודו בחיים או כוונתו היתה להוריש את הדירה רק לאחר מותו.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

מהן המגבלות הקנייניות בהעברת דירה במתנה?

מגבלות קנייניות בהעברת דירה במתנה קובעות בפועל אם מדובר במתנה או בזכויות בעלות בפועל. לדוגמה: אדם קנה דירה יחד עם שני קרובי משפחה, באמצעות כסף שקיבל מאימו. במקביל לרישום הדירה על שם הבן, קרובי המשפחה והאם, הבן וקרובי משפחתו חתמו על מסמך התחייבות המאפשר לאם לגור בדירה כל חייה, למכור את הדירה ולהעביר את התמורה לידיה, ואף להחתים את בני המשפחה על כל מסמך שיידרש עבור ביצוע הפעולות הנוגעות להתחייבות.

אולם, בהתאם למסמך שעליו חתמו מקבלי המתנה, נותרו זכויות הבעלות בידי האם שהעניקה להם את הזכויות רק לאחר מותה, על אף שהם רשומים בטאבו כבעלי הנכס במקרקעין המתנה בוטלה, מכיוון שהענקת דירה לאחר מות ההורה מותרת רק על ידי צוואה.

מהן מגבלות קלות אובליגטוריות ?

מעבר למגבלות קניינות קיימות גם מגבלות אובליגטוריות קלות, הנוגעות לתנאי הסף של נותן המתנה המוטלים על מקבל המתנה, כתנאי לקבלת הנכס ללא תמורה. כמוזכר לעיל – קבלת שכר דירה בתמורה, העברת הדירה ללא רישום בן זוג, אפשרות למגורים של נותן המתנה ועוד.

דירה במתנה על תנאי מהורים לילדיהם

כיצד בית משפט פוסק האם התקיימה העברת דירה במתנה?

בראש ובראשונה כאשר ישנן מגבלות שמעוררות שאלות, בית המשפט בוחן לעומק את השליטה בנכס, את הכוונה האמיתית של נותן המתנה, האם המתנה מועברת באופן מיידי למקבל, האם נותן המתנה מותיר בידיו את השליטה בנכס וכדומה.

מאז פרשת עמוס נחשון, בית המשפט נוקט בזהירות רבה בעת פרשנותו בדבר "איסור מתנה מחמת מיתה" והוא נמנע מניסוחים כללים. בית המשפט בודק כל מקרה לגופו, לומד לעומק אודות כוונת הצדדים בהתחשב בכל הנסיבות.

המומחה להעברה ללא תמורה: עורך דין עמית סלע

על פניו עסקת מתנה מצטיירת כפעולה משפטית פשוטה, אך כמובן שחשוב לבדוק את התנאים והנסיבות טרם ביצוע עסקת מתנה, ולהבין כיצד צריך לבצע את התהליך באופן שיטיב עימכם.

מומלץ לבצע העברת דירה ללא תמורה ורישום זכויות בטאבו אך ורק באמצעות עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה, שמכיר את תחום המקרקעין על בוריו. עו"ד מקרקעין מקצועי ילווה אתכם בתהליך ויוודא שאתם מבצעים כראוי את עסקת העברת הדירה במתנה, יחסוך לכם זמן וכסף ויעניק לכם שקט נפשי וביטחון בעת חתימה על עסקת מתנה.

משרד עורך דין עמית סלע, הינו עו"ד מקרקעין בעל ניסיון ומוניטין רב שנים, שישמח לסייע לכם על הצד הטוב ביותר בביצוע עסקת מקרקעין והעברת דירה במתנה לקרובי משפחה מדרגה ראשונה.  ליצירת קשר השאירו פרטים בטופס צור קשר , בהצלחה.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן