הסכם פינוי בינוי: מה חשוב לדעת לפני חתימה על ההסכם ?

תוכן עניינים

יותר ויותר בניינים ישנים בערי ישראל זועקים לשיפוץ, שלא לומר הריסה, בעיקר בהתחשב בתחזיות לרעידות אדמה ויזמים רבים מסתערים על מיזמי פינוי בינוי. העסק רווחי לבעלי הדירות, אבל יש כמה דברים שחשוב שתדעו לפני שתחתמו על הסכם פינוי בינוי.

התחדשות עירונית, מתיחת הפנים ההכרחית שיש לבצע בערי ישראל, היא מהנושאים החמים כיום בתחום הנדל”ן. חלק מההתחדשות, היא “תוכנית פינוי בינוי”.

התוכנית נכנסה לתוקפה בישראל בשנת 1998 על ידי משרד הבינוי והשיכון, כדי להתמודד עם הירידה בעתודות הקרקע לבנייה בערים ועל הדרך, להחליף מבנים ישנים ומסוכנים בבניינים חדשים, אסתטיים, עכשוויים יותר ועמידים בפני רעידות אדמה.

בישראל אושרו עד כה אלפי יחידות דיור במסגרת תוכניות פינוי בינוי המהוות כ-9% מהתחלות הבנייה בארץ, מגמה שאמורה להתרחב בשנים הבאות. זה קורה בעיקר בתל אביב, אך גם בירושלים, חיפה, רמת גן, בת ים, פתח תקווה וערים נוספות.

ניכרת העדפה של יזמים ללכת על פינוי בינוי, יותר מאשר על תוכניות תמ”א 38 (במסגרתן הבניין משופץ, מחוזק נגד רעידות אדמה ומורחב), ורבים מהם מנסים כיום לאתר בניינים העומדים בדרישות תוכנית פינוי בינוי ולהציע את העסקה לבעלי הדירות.

רווחים מול סיכונים

במסגרת תוכנית פינוי בינוי, זוכה כל בעל דירה בבניין, עם תום הקמת הבניין החדש, בדירה גדולה ומשודרגת. היזם מקבל זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין, אותן יוכל למכור ולהפיק רווחים.

אין ספק שבעלי הדירות יוצאים מורווחים מההליך. דירתם הישנה מוחלפת בחדשה וגדולה יותר, המצוידת בממ”ד ושטחי אחסון והם זוכים בבניין חדש שהוא גם בטיחותי יותר, מצויד במעלית, חנייה צמודה ופיתוח סביבתי משודרג, כל זאת מבלי שהשקיעו כסף מכיסם.

מאידך, יש לדעת שחוזה ההתקשרות עם היזם עלול להיות מורכב ולהכיל סיכונים ואתגרים משפטיים והליך ביצוע הפרויקט כרוך בבירוקרטיה ויכול להיות ממושך, גם בלי אירועים בלתי צפויים שמשבשים את לוחות הזמנים.

מה צריך לבדוק לפני שחותמים על החוזה?

עוד לפני שמגיעים לחתימה על חוזה פינוי בינוי,  יש לגבש ולמנות גוף שייצג את בעלי הדירות בבניין ויקיים את הקשר עם הגורמים השונים.

  • יש לבדוק את הניסיון והמוניטין של היזם ואת טיב הפרויקטים שיזם בעבר, בתחום תמ”א 38 או פינוי בינוי.
  • כדאי לוודא שהקבלן שמתכוונים להעסיק בפרויקט, הוא קבלן ביצוע מנוסה
  • חשוב להכיר את כל הערבויות והבטוחות הנדרשות מצד היזם בפרויקט פינוי בינוי.

כדי להתנהל נכון, יש להתקשר בשלב זה עם עורך דין חוזים , שייצג את בעלי הדירות וישמור על זכויותיהם מול היזם, לאורך כל התהליך.

הסכם לדוגמא פינוי בינוי עמית סלע

חוזה פינוי בינוי לדוגמה

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרסמה אמנם כשירות לציבור, הסכם פינוי בינוי לדוגמה , הכולל שורה של המלצות לדיירים, אך מדובר בנוסח שהוא המלצה בלבד ואינו הסכם מחייב. כדי לחתום בבטחה על הסכם פינוי בינוי, חשוב לוודא שהוא נערך והותאם ספציפית למקרה, בייעוץ וסיוע של עורך דין התחדשות עירונית, בעל ניסיון וידע בתחום.

זכויותיהם העתידיות של בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי, תלויות בזכויות בדירתם הנוכחית ולכן חייבת להיות הקפדה על מדידת שטח הדירה ובחינת הזכויות הקיימות, כולל מרפסות סגורות, שבעבר לא היו רשומות כחלק משטח הדירה. בעלי דירות שאינם מכירים את זכויותיהם, עלולים לבצע טעויות בחתימה על ההסכם.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

מה צריך לכלול חוזה פינוי בינוי?

במסגרת חוזה פינוי בינוי, יש לקבוע תחילה :

  • היזם והקבלן אחראים כלפי בעלי הדירות, לביצוע העבודה כפי שהוסכם.
  • כל העלויות הכרוכות בפרויקט יחולו על היזם בלבד.
  • חומרי הגלם,
  • המשכורות לעובדי הבניין ובעלי המקצוע,
  • מימון דיור חלופי לבעלי הדירות לזמן הפינוי (חשוב לקבוע בחוזה את הסכום)
  • עלויות הובלת המטלטלים הלוך ושוב
  • תשלום המיסים על עסקת המקרקעין בין היזם לבעלי הדירות
  • הוצאות המשפטיות.
  • הגדרה בחוזה  לוחות זמנים לביצוע כל שלב בבנייה בחוזה 
  • מועדי ההתחלה והסיום,
  • קביעת קנסות על איחורים
  • ואפשרות לבעלי הדירות, לבטל את ההסכם בעקבות חריגה משמעותית מלוחות הזמנים.
  • החוזה חייב לכלול התחייבות של היזם לאחריות לכל נזק בנפש או ברכוש הנגרמת בהליך הריסת הבניין הישן או בניית הבניין החדש
  • על היזם להיות  מכוסה בכל הביטוחים עבור סיכונים הכרוכים בפרויקט.

מפרט של הדירות

לחוזה יש לצרף מפרט טכני של הדירות, כפי שנהוג ברכישת דירה חדשה. המפרט צריך לכלול את:

  • שינויים פנימיים שיבוצעו בדירות ואת התוספות וההטבות המגיעות לבעלי הדירות
  • שטח הדירה החדשה שיקבל כל דייר מיקום המרפסות
  • באיזו קומה תמוקם כל דירה
  • כיווני האוויר והתוספות שלהן זכאים בעלי הדירות, כמו מתחם חניה, שטחי אחסון, מעלית וכדומה.
  • הגבלת מספר הדירות והקומות שהיזם  יכול לבנות בנוסף למה שקיים בבניין הנוכחי, כדי לא להגדיל את הצפיפות בבניין יתר על המידה.

את מה שהוסכם בין היזם לבעלי הדירות, צריכה לאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ויש גם סיכוי שלא כל ההטבות שהבטיח היזם, יאושרו.

מכיוון שכך, חשוב לקבוע במסגרת החוזה :

  • מה יהיו זכויות בעלי הדירות במידה שלא כל ההטבות מאושרות
  • הזכות של בעל דירה לבטל את העסקה במקרים מסוימים
  • בסיום הפרויקט, חלה על היזם החובה גם לתקן את צו רישום הבית המשותף, בלשכת רישום המקרקעין

ליווי משפטי להסכם פינוי בינוי  – חובה

ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט פינוי בינוי, היא כאמור מורכבת ויש לה היבטים משפטיים רבים, המחייבים מעורבות של עורך דין מקרקעין. 
לא מומלץ להגיע להבנות או להסכמי עקרונות עם היזם, ללא ליווי מקצועי שכזה.
עורך הדין מלווה את בעלי הדירות עד לרגע קבלת המפתח לדירה החדש. הוא זה שמנהל את המשא ומתן עם היזם לקבלת התנאים הטובים ביותר עבור בעלי הדירות, כותב הערת אזהרה, מנסח הסכם שיגן על זכויותיהם ואחראי לכל ההיבט הבירוקרטי.

עם ניסיון עשיר ומוניטין בתחום הנדל”ן, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית, צוות המשרד של עו”ד עמית סלע, עוסק בליווי משפטי של גופים פרטיים ומוסדיים ועומד לרשותכם גם בנושאי ייצוג בחתימת הסכם פינוי בינוי. בהצלחה!

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן