היטלי השבחה בפינוי בינוי יוטלו רק על דיירי הדירות הקיימות

תוכן עניינים

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בתל אביב פסקה לאחרונה, שרק השבחת נכס שבה זוכים דיירי הדירות הקיימות במיזמי “פינוי בינוי”, יחויבו בהיטל השבחה. כל עיר מגיעה לגיל שבו היא זקוקה למתיחת פנים ותל אביב אינה יוצאת דופן, מה גם ששטחי הבנייה בה, מצומצמים ומבוקשים.

תוכנית הרובעים תל אביב“, המופעלת בעיר בשנים האחרונות, נועדה לקדם את ההתחדשות העירונית. היא קובעת את מסגרת זכויות הבנייה למגורים ברובעים השונים, תוך שימור מאפייני העיר ועל פי הוראות תמ”א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

ואם בתוכנית הרובעים עסקינן, היטל השבחה תוכנית הרובעים בתל אביב גרר אחריו מאות עררים אודות ההיטל המופרז שדרשה עיריית תל אביב בניגוד להחלטת השמאים המכריעים.

גם בעיריות אחרות בארץ, פועלת כיום מחלקת התחדשות עירונית, הנותנת מענה לתושבים, יזמים ומתכננים, המעוניינים לקדם פרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית, כולל קידום בקשות להיתרי בנייה וסיוע בתכנון.

תמ”א 38: פינוי בינוי

חלק ממגמת ההתחדשות העירונית וממדיניות משרד הבינוי והשיכון מאז 1998, הוא פרויקט פינוי בינוי, במסגרתו נהרסים בתי המגורים הישנים והוותיקים, כדי להקים על הקרקע בניינים חדשים, עם תשתיות משופרות.

דיירי הבתים חותמים על חוזה, בו מובטחת להם על ידי היזם דירה חדשה, זהה או גדולה משלהם ובעלת ערך נדל”ני גבוה יותר, במקביל למימון של דיור חלופי בשכירות, למשך שלוש שנים.

פסיקה מהזמן האחרון של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בתל אביב, מקלה על יזמי הפרויקטים הללו, הנושאים בעלויות הריסת המבנים, שכר הדירה לדיירים ובניית בתי מגורים שרק את חלק מדירותיהם יוכל למכור, באמצעות פטור מהיטל השבחה.

מהו היטל השבחה?

היטל ההשבחה, שנכנס ב-1981 כתיקון לחוק התכנון והבנייה, הוא תשלום חובה, הנדרש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבעל מקרקעין או חוכר לדורות, לאחר אישור תוכנית לבנייה, להוספת חדר או קומה או כל שינוי שהביא לעליית בשווי הכלכלי של נכס המקרקעין.

גובה ההיטל עומד על כמחצית מעלות השווי של המקרקעין ומועד התשלום הוא ביום מימוש הזכויות על המקרקעין. פטור מהיטלי השבחה ניתן, בין השאר, כשהנכס נמצא בשכונת שיקום, כשמדובר בשיפוץ מוסד ציבור, בהרחבת דירת מגורים שגודלה אינו עולה על 140 מ”ר, או בהשבחה של נכס מטעמי נגישות למוגבלים.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

חישוב היטל השבחה

חישוב היטל ההשבחה

גובה היטל ההשבחה, מחושב על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כשמדובר בפרויקט “פינוי בינוי”, החישוב נעשה על ידי השוואה בין זכויות בעלי הנכס טרם תחילת הפרויקט, לבין זכויותיו במצב החדש.

אם עד כה חושב היטל ההשבחה על פי הזכויות שהיו בידי הבעלים טרם אושרה התוכנית המשביחה ובהתבסס על הערכות רווחיות לפני הבנייה, החלטה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בתל אביב, קבעה לאחרונה שבמיזמי פינוי בינוי, יש לחשב את ההיטל על פי התמורה שמקבלים הבעלים מהדירות החדשות, רק לאחר תום הפרויקט.

על פי הכתוב בהחלטה של ועדת ערר, היטל השבחה במקרה של פרויקט פינוי בינוי ייגבה רק על הדירות הישנות שהיו בידי הדיירים אשר שופצו וערכן עלה. מכיוון שכך, ועדת הערר קובעת שיש לבדוק האם התמורה לה יזכו הבעלים עם קבלת הדירות החדשות בתום הפרויקט, עומדת בקנה אחד עם עליית ערך המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית, כפי שמחייב חוק התכנון והבנייה.

השוואת ערך הדירה לפני ואחרי ההשבחה

כדי לחשב את גובה היטל ההשבחה על פי החוק, יש להשוות בין ערך הדירות, לרבות זכויות הבנייה הבאות איתן, לפני ואחרי אישור התוכנית. בעל המקרקעין מקבל לידיו לאחר פרויקט פינוי בינוי דירה חדשה, ששטחה לרוב גדול משטח הדירה שהייתה בבעלותו קודם. במקרים מסוימים זוכה הבעלים גם בחנייה תת קרקעית בבניין, שלא הייתה בו קודם, או במחסן.

על התוספות הללו בלבד, מוטלת החובה על פי ההחלטה החדשה, לשלם היטל השבחה. מאידך, בהתאם להוראת החוק, עדיין פטורים מהיטל ההשבחה, מי ששטח דירתם אינו עולה על 140 מ”ר והם עתידים לגור בדירה החדשה למשך ארבע שנים מאישור תוכנית ההשבחה, או מסיום הבנייה. מכיוון שכך, יש לברר על פי החלטת הוועדה ולקחת בחשבון את פרטיו הייחודיים של כל מקרה, כדי להחליט על זכאות לפטור על פי החוק.

הוועדה המקומית נדרשת משום כך, להציג שומה חדשה לצורך חישוב היטל ההשבחה, בפני ועדת הערר. השומה החדשה צריכה להיעשות ביום הוצאת היתר הבנייה לנכס, או מכירה שלו, תוך התייחסות לפטור לו זכאים הבעלים מהיטל השבחה. השומה צריכה להתייחס לשווי הקודם של זכויות המקרקעין על הנכס, לעומת התמורה שמקבלים במצב החדש, רק בעלי הדירות בבניין.

סיוע משפטי

לבעלי המקרקעין, שמורה זכות לערער על החיוב בהיטל השבחה בפרויקט מקרקעין. כדי לצלוח את התהליך, כמו גם עסקאות מקרקעין בכלל, מומלץ להיעזר ב בשירותי עורך דין מקרקעין.

משרד עורך דין עמית סלע תל אביב, העוסק בתחום הנדל”ן, תחום ההתחדשות העירונית, תמ”א 38 ועוד, מספק שירות מקצועי וליווי צמוד בעסקאות נדל”ן, רכישות, עסקאות שכירות, פינוי בינוי, תמ”א 38, פיתוח בנייה, קבוצות רכישה ועוד. במידה וקיבלתם היטל השבחה ואתם זקוקים לעזרה מקצועית בנושא צרו איתנו קשר, בהצלחה.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן