עמית סלע
13/02/2024
תפריט
קבלת היתר בנייה הוא לא עניין קל בכל מקרה, על אחת כמה וכמה, כשהוא מלווה בהתנגדויות של שכנים. אז איך תתמודדו עם ההתנגדויות? וכיצד עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכם בעניין? ריכזנו לכם את כל התשובות בהמשך!
כידוע, לא ניתן לבנות באופן חוקי – ללא היתר בנייה ולא ניתן לקבל היתר לבנייה, שימוש חורג או הקלת בנייה בדירה שברשותכם, ללא הסכמת השכנים, או לפחות רובם.
הנושא רלוונטי במיוחד, כשמדובר בהיתר בנייה בבית משותף או קרקע משותפת, כאשר ברור שהליך הבנייה ותוצאותיו יכולים להשפיע על הדיירים האחרים. לכן, על פי תקנה 36 בחוק התכנון והבנייה, מי שמבקש היתר בנייה, חייב להודיע על כך לבעלי זכויות נוספים בנכס ולבקש את הסכמתם.
למשל, אם תרצו לבנות בחצר או על גג בניין משותף, בשטח שלא רשום על שמכם בטאבו, תזדקקו, על פי חוק המקרקעין, להסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות בבניין.
התנגדות להיתר בנייה מצד שכנים, מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמחויבת לדון בטענות ולבדוק האם הן מוצדקות והאם יש סיבה לסרב להיתר הבנייה.
התנגדות שכנים להיתר בנייה נדונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ועוסקת בצד התכנוני בלבד. הוועדה אינה מתערבת בהתנגדויות העוסקות בצד הקנייני של המקרקעין והללו נדונות בבית המשפט.
התנגדויות על רקע תכנוני, יכולות להסתמך על טענה לחסימה של אור, אוויר או נוף מבתי השכנים בשל הבנייה החדשה. טענות אחרות, יכולות לעסוק בהגדלת צפיפות המחייה באזור, היווצרות מצוקת חנייה, העדר תשתיות מתאימות לתוספת של תושבים וכדומה.
טענות לגיטימיות שכאלה, נבחנות באופן פרטני על ידי חברי הוועדה, שלעיתים אף מגיעים לסיור בשטח כדי לעמוד על המצב. בסופו של תהליך, הוועדה נדרשת לאזן בין האינטרסים ולשקלל את טיעוני הצדדים, כדי להגיע להחלטה. התנגדויות יידחו ברוב המקרים, אם תוכנית הבנייה עונה על ההגדרות הבסיסיות של התב”ע (תוכנית בניין עיר).
יש לציין שהתנגדויות שכנים על רקע של מפגעי בנייה כמו רעש, אבק ולכלוך, לרוב אינן מתקבלות על ידי הוועדה ואינן מבטלות את מתן ההיתר, מאחר שברור שבנייה יוצרת מפגעים ואין בכך סיבה למנוע אותה.
גם התנגדות בטענה לירידת ערך הנכסים מסביב בשל תוספת הבנייה אינה מעניינה של הוועדה, כך לגבי התנגדויות הנובעות מנקמנות, סכסוכי שכנים ושאר מניעים בלתי רלוונטיים.
התנגדויות של שכנים להיתר בנייה, אינן סוף פסוק. יש לברר תחילה את הסיבות להתנגדות אצל כל אחד מהשכנים ולנסות לשכנע או להגיע לפשרה, אפשר בסיוע של בורר או מגשר. לבדוק האם ההתנגדות היא על רקע כלכלי, כמו במקרים של בנייה בשטח משותף כמו הגג או החצר, האם היא על רקע תכנוני, כמו חשש מחסימה של אוויר ואור בעקבות הבנייה, או מסיבה אחרת. כדאי מאוד, להסתייע בשלב זה בעורך דין תכנון ובנייה.
במקרים שזה ניתן, כדאי ללכת לקראת השכנים ולשנות את תוכניות הבנייה, כדי להקטין את הפגיעה. ההחלטה על מתן היתר הבנייה נתונה בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל ניתן גם לערער עליה. אם אחד מהצדדים רואה את עצמו נפגע, הוא יכול להגיש ערר על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובנייה, לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה.
אם אתם מתכוונים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבקשת היתר בנייה וחוששים מהתנגדויות של שכנים, כדאי לפנות לייעוץ וליווי של עורך דין מקרקעין, בעל ידע וניסיון בתחום היתרי הבנייה. ייעוץ משפטי יוכל לסייע לכם הן בניהול המשא והמתן מול השכנים המתנגדים והן מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לסיכום
עו”ד עמית סלע וצוות משרדו, ישמחו לסייע לכם בכל הנוגע להשגת היתרי בנייה והתגברות על התנגדויות. לעו”ד עמית סלע ניסיון עשיר בתחום הנדל”ן, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית ומאחוריו ליווי שוטף של חברות ניהול, חברות נכסים, קבלנים, גופים פרטיים וגופים יזמיים.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
