עסקת קומבינציה – כל מה שצריך לדעת לשנת 2023

אז מהם היתרונות של עסקת קומבינציה לשנת 2023 ?

לעסקאות קומבינציה ישנם מספר יתרונות בולטים:

1. יתרון לבעלי הקרקע המקורי – התמורה עשויה להיות תמורה גדולה בהרבה מעסקת מכר מקרקעין רגילה, בה היה זוכה בסכום כספי זכה או אחר שערכו לא עולה והוא לא ‘מייצר כסף’. בעסקה מסוג קומבינציה הוא מקבל נכס שמניב תשואה שוטפת, נוסף על השבח המשמעותי שנובע ישירות מהבנייה החדשה של היזם.
2. יתרון ליזם הבונה – בעסקה כזו, בניגוד לעסקה רגילה, הוא יכול לעבוד ולקבל את הרווח ללא צורך במימון ההשקעה כספית המוקדמת שנלווית לרכישת הקרקע.
3. יתרונות מיסוי – בעסקאות מסוג זה המיסוי נמוך בחלקו ממיסוי עסקה רגילה, ואף ניתן, על – ידי תכנון נכון, להשיג קיזוז והפחתה אף במיסוי עסקת הקומבינציה עצמה.

האם יש חסרונות או סכנות בעסקה מסוג קומבינציה?

לצד היתרונות שאינם מבוטלים, שני הצדדים לוקחים סיכון לא קטן החתימה על עסקת קומבינציה. מאחר וקביעת אחוזי הדירות שיעברו לבעל הקרקע תלויה בהערכת שווי הקרקע, אם תיעשה ההערכה באופן שגוי, אחד הצדדים עלול לצאת מהעסקה בהפסד.

בנוסף, בקביעת אחוזי הקומבינציה נלקח בחשבון סך יחידות הדיור המוערך שיתקבל היתר בנייה עבורו. אם לאחר החתימה על ההסכם יתקבל אישור על מספר נמוך יותר של דירות – עלול היזם למצוא את עצמו מפסיד מהעסקה.

בנוגע לסיכון של בעל הקרקע, ראשית נזכור שהרווח והתמורה שלו יגיעו רק לאחר כמה שנים כיוון שהוא מקבל דירות מהתוצר הסופי שלא קיים בעת חתימת העסקה. שנית, לא תמיד יש היכרות בין בעל הקרקע ובין היזם. בתום ביצוע העסקה יהיה נכס בשותפות שניהם, ולעיתים עלול בעל הקרקע למצוא את עצמו תלוי במדיניות היזם שהוא, לרוב, הצד החזק בעסקה כיוון שהוא נושא עימו ניסיון רב בנדל”ן ובעסקאות מכר מסוגים שונים.

סיכון נוסף לבעל הקרקע הוא מצב שהיזם יפשוט את הרגל והוא יישאר ללא כלום. ייתכן אף שהיזם כבר מכר חלק מהדירות העתידיות להיבנות ללקוחות מסוימים שיפנו את תביעתם אל בעל הקרקע בהיותו הכתובת היחידה שנותרה במשחק.

עסקת קומבינציה מיסוי

1. מס רכישה – מוטל על היזם, כמו בכל עסקת מקרקעין בה רוכז הזכויות נדרש לשלם מס זה.
2. מס שבח – בעסקאות רגילות מוטל על מי שמקבל את הנכס שעלה ערכו. כאן, שני הצדדים מרוויחים ולכן שניהם נושאים בנטל מס השבח.
3. היטל השבחה – בתשלום זה שנקבע על – ידי הרשות המקומית נדרשים בעל הקרקע והיזם להתחלק שווה בשווה.

סיכום

גם בהליך עסקאות קומבינציה מציע משרדנו שירות יעיל ומקצועי. כמו שראינו, מורכבותו הרבה של סוג עסקאות זה והסיכונים הכרוכים בו מחייבים שימוש בעורך דין מקרקעין מקצועי. אם יש לך קרקע בעלת פוטנציאל לבנייה סביר שתקבל הצעות מיזמים שונים ואנו נעזור לך לברור את ההצעות הטובות ואף להשיג תנאים משופרים לעסקה.

השירות שמרד עו”ד עמית סלע יעמיד אותך במקום טוב מול היזמים המנוסים ויעניק לך את היכולת להציב תנאים ששמרו עליך לאורך כל הדרך. הידע והניסיון שצברנו יעזור לך להתמודד עם העסקה מתחילה ועד סוף, החל מההבנה של אחוז הקומבינציה, עבור בחישובי המס הרלוונטיים וכלה במנגנונים שונים שיבטיחו את קיום התחייבויות היזם כלפיכם. ליצירת קשר השאירו פרטים בטופס צור קשר , בהצלחה.