עסקת קומבינציה – כל מה שצריך לדעת לשנת 2022

תוכן עניינים

עסקה מסוג עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת של חליפין בנדל”ן שנעשית בין בעל הקרקע עליה רוצים לבנות, ובין היזם שמעוניין לבנות. בדרך – כלל מה שנהוג לעשות בעסקאות מסוג זה הוא שבעל הקרקע מוכר ליזם את הזכויות בקרקע או את חלקן, ובתמורה הוא מקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו במקום. עסקה כזו דומה במעט לפרויקט ‘פינוי בינוי’ בו היזם הזוכה במכרז בונה מחדש את המבנה על חשבונו ומקבל בו כמה מהדירות שהוא בנה.

חוזה עסקת קומבינציה אחוז הקרקע ומספר יחידות הדיור

למרות שניתן לחשוב שמדובר פה בעסקה פשוטה שכלליה ברורים, בפועל מדובר בעסקה מורכבת שכללי משתנים ממקרה למקרה. שני דברים משותפים לכל עסקאות הקומבינציה: אחוז מהשטח מוענק ליזם לאחר הבניה ובעל הקרקע מקבל בסופו של דבר מספר יחידות דיור שנבנו. לרוב, נתונים אלו נקבעים על פי שיקולים שונים. שיקול אחד הוא שווי הקרקע קודם הבניה והשווי המוערך שיהיה לפרויקט המתוכנן לאחר סיומו. שני הצדדים לוקחים על עצמם סיכונים משמעותיים כחלק מההתקשרות בחוזה קומבינציה ולכן הם נדרשים לברר עד תום כל פרט ופרט ולכסות את הידע הנדרש מכל כיוון אפשרי. זה אחד הגורמים המרכזיים שהופכים עסקאות קומבינציה למסובכות כל – כך.

עסקאות קומבינציה – שני סוגים עיקריים :

עסקאות קומבינציה ככלל נחלקות לשני סוגים מרכזיים, סוגים שנבדלים זה מזה בעיקר באופי ורמת הסיכון שכל אחד מהצדדים לוקח על עצמו מחד גיסא, ומאידך גיסא ברווח האפשרי הצפוי לכל אחד מהם כתוצאה מהעסקה. בהתאם לנתונים בשטח ולמאפייני הפרויקט והקרקע, יקבעו ביניהם הצדדים את סוג העסקה.

עסקת קומבינציה אחוזים

המודל הראשון – עסקת קומבינציה מסוג אחוזים היא בעיקרה המודל הנפוץ ביותר של עסקאות מסוג קומבינציה. בעסקה כזו מוסכם בין שני הצדדים, לאחר סיום המשא ומתן, שבעל הקרקע יקבל סך אחוזים כזה או אחר, לפי ההסכם, מסך יחידות הדיור שיהיו במקום לאחר סיום הפרויקט. כמו שאמרנו, סך האחוזים שהסכימו עליו הצדדים נקרא ‘אחוז הקומבינציה’ והגובה שלו יהיה תלוי גם בערך המשוער של הקרקע. אחוזי הקומבינציה יהיו גבוהים יותר אם שווי הקרקע הוא גבוה יותר. בהתאמה לפי אחוזי הקומבינציה ייקבעו גם מספר יחידות הדיוק שיקבל בעל הקרקע בתורו.

עסקת קומבינציה נטו

המודל השני – עסקת קומבינציה נטו. בחלק מהמקרים עסקה כזו מסוגלת להפחית את הסיכונים שלוקח על עצמו בעל הקרקע. בעסקת כזו מוחלט מראש בין הצדדים על מחיר – נטו – שיקבלו בעלי הקרקע המקוריים עבור הקרקע, ללא קשר לאחוזים מתוך הדירות. בתמורה לכך, היזם ייקח על עצמו לשלם את כל המיסים הנלווים לעסקה הזו. מצד אחד, הדבר נשמע מפתה ביותר עבור כל בעל קרקע שעומד להיכנס לעסקת קומבינציה, גם כי התמורה שלו וודאית והוא יכול לתכנן על פיה את המשך דרכו העסקית וגם כי המיסים לא נופלים עליו. יחד עם זאת, ברוב המקרים יהיה מדובר בתמורה פחותה מהתמורה שהיה בעל הקרקע יכול לקבל תמורת עסקת קומבינציה אחוזים.
ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

עסקת קומבינציה - משרד עורך דין עמית סלע

אז מהם היתרונות של עסקת קומבינציה?

לעסקאות קומבינציה ישנם מספר יתרונות בולטים:

  1. יתרון לבעלי הקרקע המקורי – התמורה עשויה להיות תמורה גדולה בהרבה מעסקת מכר מקרקעין רגילה, בה היה זוכה בסכום כספי זכה או אחר שערכו לא עולה והוא לא ‘מייצר כסף’. בעסקה מסוג קומבינציה הוא מקבל נכס שמניב תשואה שוטפת, נוסף על השבח המשמעותי שנובע ישירות מהבנייה החדשה של היזם.
  2. יתרון ליזם הבונה – בעסקה כזו, בניגוד לעסקה רגילה, הוא יכול לעבוד ולקבל את הרווח ללא צורך במימון ההשקעה כספית המוקדמת שנלווית לרכישת הקרקע.
  3. יתרונות מיסוי – בעסקאות מסוג זה המיסוי נמוך בחלקו ממיסוי עסקה רגילה, ואף ניתן, על – ידי תכנון נכון, להשיג קיזוז והפחתה אף במיסוי עסקת הקומבינציה עצמה.

האם יש חסרונות או סכנות בעסקה מסוג קומבינציה?

לצד היתרונות שאינם מבוטלים, שני הצדדים לוקחים סיכון לא קטן החתימה על עסקת קומבינציה. מאחר וקביעת אחוזי הדירות שיעברו לבעל הקרקע תלויה בהערכת שווי הקרקע, אם תיעשה ההערכה באופן שגוי, אחד הצדדים עלול לצאת מהעסקה בהפסד.

בנוסף, בקביעת אחוזי הקומבינציה נלקח בחשבון סך יחידות הדיור המוערך שיתקבל היתר בנייה עבורו. אם לאחר החתימה על ההסכם יתקבל אישור על מספר נמוך יותר של דירות – עלול היזם למצוא את עצמו מפסיד מהעסקה.

בנוגע לסיכון של בעל הקרקע, ראשית נזכור שהרווח והתמורה שלו יגיעו רק לאחר כמה שנים כיוון שהוא מקבל דירות מהתוצר הסופי שלא קיים בעת חתימת העסקה. שנית, לא תמיד יש היכרות בין בעל הקרקע ובין היזם. בתום ביצוע העסקה יהיה נכס בשותפות שניהם, ולעיתים עלול בעל הקרקע למצוא את עצמו תלוי במדיניות היזם שהוא, לרוב, הצד החזק בעסקה כיוון שהוא נושא עימו ניסיון רב בנדל”ן ובעסקאות מכר מסוגים שונים.

סיכון נוסף לבעל הקרקע הוא מצב שהיזם יפשוט את הרגל והוא יישאר ללא כלום. ייתכן אף שהיזם כבר מכר חלק מהדירות העתידיות להיבנות ללקוחות מסוימים שיפנו את תביעתם אל בעל הקרקע בהיותו הכתובת היחידה שנותרה במשחק.

עסקת קומבינציה מיסוי

  1. מס רכישה – מוטל על היזם, כמו בכל עסקת מקרקעין בה רוכז הזכויות נדרש לשלם מס זה.
  2. מס שבח – בעסקאות רגילות מוטל על מי שמקבל את הנכס שעלה ערכו. כאן, שני הצדדים מרוויחים ולכן שניהם נושאים בנטל מס השבח.
  3. היטל השבחה – בתשלום זה שנקבע על – ידי הרשות המקומית נדרשים בעל הקרקע והיזם להתחלק שווה בשווה.

סיכום

גם בהליך עסקאות קומבינציה מציע משרדנו שירות יעיל ומקצועי. כמו שראינו, מורכבותו הרבה של סוג עסקאות זה והסיכונים הכרוכים בו מחייבים שימוש בעורך דין מקרקעין מקצועי. אם יש לך קרקע בעלת פוטנציאל לבנייה סביר שתקבל הצעות מיזמים שונים ואנו נעזור לך לברור את ההצעות הטובות ואף להשיג תנאים משופרים לעסקה.

השירות שמרד עו”ד עמית סלע יעמיד אותך במקום טוב מול היזמים המנוסים ויעניק לך את היכולת להציב תנאים ששמרו עליך לאורך כל הדרך. הידע והניסיון שצברנו יעזור לך להתמודד עם העסקה מתחילה ועד סוף, החל מההבנה של אחוז הקומבינציה, עבור בחישובי המס הרלוונטיים וכלה במנגנונים שונים שיבטיחו את קיום התחייבויות היזם כלפיכם. ליצירת קשר השאירו פרטים בטופס צור קשר , בהצלחה.

עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן