תפריט
עסקאות במקרקעין הן דבר מורכב, שמותיר אנשים לא פעם מבולבלים. מטבען, הן מעמידות את כלל המעורבים בהן, הן הקונים והן המוכרים בסיכונים משפטיים וכלכליים שמפניהם יש להגן. כך, פעמים רבות נוצרות מחלוקות על הבעלות או על קיומם של שעבודים ומשכנתאות. לכן, כדי להגן על זכויות הפרט ולמנוע הונאות, נקבע כי יש צורך באישור זכויות רשמי ומעודכן מטעם רשויות המקרקעין. אז מהו אישור זכויות ומהי משמעותו? ניכנס פנימה.
אישור הזכויות הוא בפשטות – אמצעי בקרה משפטי. המשמעות היא שבאמצעותו, ותוך כדי הסתייעות בעורך דין מקרקעין ניתן להבטיח שהעסקה במקרקעין מתבצעת באופן תקין מבחינה משפטית, ובכל אופן הוא מהווה תנאי מקדים לקבלת אישור לביצוע מרשויות החוק.
חשוב לדעת: בלי להציג אישור זכויות עדכני מהמנהל, לא ניתן לאשר עסקאות מקרקעין. אישור הזכויות הוא כלי בסיסי והכרחי להגנה על זכויות הפרט, ותורם לביטחון בביצוע עסקאות בשוק.
הוא מפרט את סוג הזכות הקיימת – בעלות, חכירה או זכות עתידית לרישום, את מיקום הנכס, גודלו ומאפייניו הפיזיים. כמו כן, המסמך מציין האם קיימים שעבודים או צווי מניעה, ומי רשאי לעשות שימוש או עסקה בנכס.
הפקת אישור הזכויות הוא קריטי להבנת מצבו העדכני של הנכס ומונע בעיות וסיכונים בביצוע עסקאות הקשורות אליו. היעדר אישור זכויות יכול לגרום לבעיות בירוקרטיות, לעיכובים באישור עסקאות של נדל”ן ואף למחלוקות משפטיות ותביעות. קבלת אישור זכויות מהווה אפוא צעד הכרחי עבור כל הגורמים המעורבים, ובפרט עבור הרוכש או הנוטל משכנתא, כהגנה משפטית וכלכלית. הוא ניתן על ידי רשויות המקרקעין רק לבעלי עניין בנכס, ומהווה תנאי מקדים לאישור עסקאות שונות הקשורות אליו.
נסח טאבו הוא מסמך רישום זכויות המקרקעין המוכר והנפוץ, אך ישנם מקרים בהם לא ניתן להפיקו. כך למשל כאשר הזכויות בנכס רשומות על שם המדינה, קק”ל, או רשות מקרקעי ישראל, וקיימת רק חכירה בלתי רשומה לגורם פרטי. גם בפרויקטים שטרם הסתיימו ונמצאים בשלבי ביניים, לא קיים אישור זכויות בטאבו. במצבים מהסוג הזה, הדרך היחידה להוכיח בעלות או זכויות היא קבלת אישור זכויות מרמ”י או מחברה משכנת. מסמך זה מאמת את זכויות בעל הנכס שאינו רשום בטאבו, והוא הכרחי לצורך ביצוע פעולות הקשורות לנכס.
עסקאות מקרקעין מערבות מורכבויות רבות, קל וחומר כאשר הנכס אינו רשום כלל בטאבו. במקרים אלו יש לבדוק היטב את זכויות המוכר בנכס טרם העסקה, שכן לא קיים מסמך רישום רשמי המעיד על בעלותו. גם לאחר מכן, התהליך הרישומי במנהל מקרקעי ישראל של אישור הזכויות או בחברה משכנת מסובך ואורך זמן רב יותר בהיעדר בסיס רישום קודם.
יתרה מכך, בהיעדר רישום קודם הסיכון למחלוקות ותביעות משפטיות גבוה יותר. עצם העובדה שהנכס אינו מופיע בטאבו מקשה על הוכחת הזכויות בבית משפט אם הדבר יידרש לצורך הפקת הזכויות. לכן, במסגרת עסקה הכרוכה בהשקעה כה גבוהה, זה קריטי לנקוט בכמה שיותר אמצעי זהירות ולהיעזר בליווי משפטי.
מאחר שמדובר באחת הפעולות הכלכליות המשמעותיות בחיי אדם, מומלץ להיעזר בעורך דין אישור זכויות שיוכל ללוות את התהליך במקצועיות, החל משלב הבדיקות והמו”מ ועד להשלמת הרישומים ברשויות.
עו”ד עמית סלע מתמחה באישור זכויות מקרקעין ומייצג לקוחות בעסקאות נדל”ן מורכבות במשך שנים רבות. הוא בקיא בהליכי בדיקת זכויות בנכסים שאינם רשומים בטאבו, ויודע כיצד להוביל תהליכי רישום והסדר זכויות מול הגופים הרלוונטיים. עו”ד סלע מכיר את החוקים, התקנות והפסיקה בתחום המקרקעין ומספק ליווי צמוד ומקצועי החל משלב הבדיקות המקדימות ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.
כגישה, שם דגש על נקיטת אמצעי זהירות ומזעור סיכונים בעסקאות שאינן רשומות. אם שקלת לבצע עסקת נדל”ן מורכבת, עו”ד עמית סלע ידאג עבורך לעסקה בראש שקט.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
