המדריך לרכישת דירה יד שנייה: כך תעשו את זה נכון!

תוכן עניינים

 

אתם רוצים לשדרג את תנאי המגורים ומחליטים על רכישת דירה יד שנייה. אחרי החיפושים, מצאתם את מה שנראה כמו דירת החלומות, אבל בהתחשב בגודל המהלך הכלכלי, כדאי לעצור רגע. יש כמה דברים שחשוב שתדעו לפני חתימה על חוזה רכישת דירה.

בחירת וקניית דירה (חדשה או יד שנייה) היא אירוע דרמטי, שיש בו מחויבות כלכלית גבוהה, לצד מחויבויות לסגנון חיים, אזור גאוגרפי, סביבת המגורים והשפעתם מבחינה משפחתית, חברתית ותעסוקתית.

קניית דירה יד שנייה – לבחור נכון

אם קניית דירה יד שניה היא מהלך שמתאים למצבכם, בהווה ובעתיד הקרוב, מכל הבחינות הללו ובעיקר מבחינת היכולת הכלכלית, או שסתם בא לכם לשנות סביבה ואווירה, כדאי לברר מה טומן בחובו שוק דירות יד שניה. ניתן להגיע אליהן דרך מתווך (תמורת עמלה של כ- 2% מערך הדירה), או בחיפוש ישיר.

בבואכם לבחון דירה לקנייה חשוב שתבדקו מעבר לצד האסתטי והאווירה, גם את מצבה הפיזי. כדאי להיעזר בבעלי מקצוע, על מנת לאתר ליקויים הנדסיים או חריגות בנייה, לוודא את תקינות החלונות, התריסים, הארונות הקבועים, הצנרת, הברזים ותשתית החשמל. כמו כן, חשוב שתבררו האם יש סדקים בקירות או נקודות רטיבות, המעידות על דליפות חוזרות.

מומלץ לבקר בדירה יותר מפעם אחת לפני ההחלטה, רצוי בשעות שונות של היום, וזאת על מנת לבדוק את כיווני האוויר והאור בדירה. כמו כן, כדאי להגיע גם ביום חול וגם בסוף השבוע, כדי לאתר מפגעי רעש או פעילויות מפריעות, המתבצעות בסמוך לדירה. וכמובן, לא לשכוח לעמוד על טיבם של השכנים.

מלבד הדירה עצמה, חשוב לבחון את מראה הרחוב והשכונה, התחזוקה והטיפוח הסביבתיים, השירותים הקהילתיים, מוסדות החינוך, מרכזי הקניות ולברר אודות תוכניות בניין עיר (תב”ע) של הרשות המקומית, האם יש תוכניות לבנייה נוספת באזור.

לבצע בדיקות הכרחיות במקרקעין

כאשר ניגשים לרכישת דירה יד שנייה, חשוב לבדוק תחילה את נסח הטאבו של הדירה. בנסח טאבו תוכלו לקבל מידע ולהבין האם הדירה רשומה בטאבו, האם היא רשומה כיחידה נפרדת, האם זכויות המוכר רשומות בבעלותו.

בנוסף, זה המקום שלכם לברר האם הדירה משועבדת לתשלומי משכנתא והאם קיימים לגביה עיקולים, שעבודים, צווים משפטיים או הערת אזהרה. במקביל, מומלץ לוודא ששטח הדירה בפועל, זהה לשטח שרשום בחשבון הארנונה.

כשמדובר בדירה בבית משותף, אפשר לעיין במסמכי הבית המשותף, שניתן לקבל באופן מקוון מאתר השירותים והמידע הממשלתי https://www.gov.il/he/service/common_house_files , תוך ציון מספר הגוש והחלקה.

באתר של מנהל התכנון והבנייה של הרשות המקומית, תוכלו לברר האם לנכס המדובר יש היתר בנייה, שניתן לאישור בנייה או שיפוץ של מבנה וקובע את ייעוד השימוש שלו. שימו לב גם לשימוש חורג שמתגלה לא פעם בדירות ישנות, דירות גג או מרתף, או דירות שנבנו בחזית אזור מסחרי.

כל בעיה מנהלתית כזאת, עלולה לגרוע משווי הנכס ולשבש את היכולת שלכם, כרוכשים, למכור אותה ברווח בעתיד או למכור אותה בכלל. דהיינו, מדובר בבדיקות הכרחיות שחובה לבצע טרם רכישת נכס, וזאת על מנת לא לקנות “חתול בשק” ולבצע עסקת נדל”ן מוצלחת.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

לברר את כל העלויות הצפויות

אחת הבדיקות החשובות שעליכם לבצע לפני קניית דירה, היא שעלות הנכס וההוצאות הנלוות במסגרת הרכישה, תואמות את התקציב שלכם, את גובה ההכנסות שלכם בשנים הקרובות ואת האפשרות שלכם לקבל מימון בנקאי בעת הצורך.

ההוצאות הנלוות לרכישת דירה, מתחילות בעמלה למתווך, אם נעזרתם בתיווך. הן ממשיכות בשכר טרחה עורך דין מקרקעין, בתשלומי מס הרכישה המוטל על נכסי נדל”ן (כשמדובר ברכישת דירה שנייה בנוסף על דירת המגורים, מדרגת המס גבוהה יותר) יועץ משכנתאות ואגרות נלוות לרישום הדירה בטאבו.

מעבר לכך, צפויות הוצאות מעבר הדירה והתשלומים לאורזים, למובילים, למתקינים, לטכנאים ולשאר בעלי המקצוע שתזדקקו להם ולעתים גם לשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס ולמהנדס שיאשר את תקינות המבנה.

קניית דירה יד 2

לשכור עורך דין מקרקעין

הוצאה הכרחית נוספת בהליך קניית און מכירת דירות יד שנייה, היא שכר טרחת עורך דין. מכיוון שמדובר בעסקה שמצריכה ידע מקצועי רב בתחום המקרקעין היא עלולה להיות סבוכה ומורכבת, ולטמון מלכודות ומחלוקות. מדובר בעסקה שיש לה היבטים רבים בתחום המשפט והמיסוי, מומלץ לבצע אותה בסיוע וליווי צמוד של עורך דין מקרקעין.

עורך דין מקרקעין בעל ניסיון וידע בעסקאות נדל”ן, יוכל לבצע את כל הבדיקות והבירורים הנדרשים לגבי הנכס ומצבו. הוא ילווה אתכם לאורך כל שלבי הקנייה וייצג את האינטרסים של במטרה להתגבר ביעילות על המכשולים ולקדם את ההליך בצורה טובה ביותר.

לחתום על חוזה

על מנת להבטיח את ביצוע העסקה, ניתן לחתום תחילה על זיכרון דברים בין הצדדים במכירת דירה יד 2 קניית דירה ועוד. מדובר במסמך שנחתם בין שני הצדדים, לאחר שהגיעו להסכמה עקרונית על העברת הבעלות על הנכס ובו הם מציינים, בין השאר, את פרטי הנכס, פרטי המוכר והקונה, המחיר עליו הוסכם ומועד העברת הבעלות.

אם אחד הצדדים ייסוג בסופו של דבר ויסרב לחתום על החוזה, זה עלול להיגרר להפרת חוזה מכיוון שזיכרון הדברים מהווה מסמך משפטי מחייב, גם אינו מכיל את כל פרטי העסקה. מכיוון שכך, עדיף שלא לחתום על זיכרון דברים עם הצד השני ולחכות לשלב החתימה על החוזה, לאחר שנערכו כל הבדיקות הדרושות וכל הפרטים ידועים, בנוכחות עורכי הדין של שני הצדדים, תוכלו לחתום על העסקה.

אם החלטתם בכל זאת לחתום על זיכרון דברים, חשוב להתנות את תוקפו, בחתימת חוזה מכירה בתוך זמן מוגדר. במקביל כדאי בשלב זה לפנות לעורך דין מקרקעין, להמשך ביצוע המשא ומתן.

על פי חוק המכר, חוזה רכישת דירה יד שנייה, צריך לכלול את מחיר הנכס שסוכם על ידי הצדדים, המועד בו תעבור הדירה לרשות הקונה, דרכי ומועדי העברת התשלום עבור הדירה וחתימת הקונה על בדיקת הדירה לאיתור ליקויים.

לרשום בטאבו

השלב האחרון, לאחר החתימה על החוזה ותשלום המיסים הכרוכים ברכישה, הוא רישום הדירה בטאבו, על שמכם. את ההליך הבירוקרטי הזה יבצע עבורכם עורך דין נדל”ן שמלווה אתכם. הרישום בטאבו, מהווה את החותמת הסופית לבעלותכם על הדירה. לייעוץ ללא התחייבות בנושא צרו עימנו קשר, בהצלחה.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן