עדכון מדרגות והפחתת מס רכישת דירת מגורים: שנת 2021

תוכן עניינים

תיקון 117 לחוק תכנון ובניה, שנכנס לתוקפו בשנת 2017, הביא עימו בשורה בדבר פיצול צמודי קרקע וקבע שניתן לפצל דירות קרקע בתקופה של חמש שנים ממועד אישור הוראת השעה, דהיינו עד שנת 2022.

פיצול צמודי קרקע מאפשר לבעלי דירת מגורים, לפצל את הדירה ליחידה נוספת על ידי קבלת הקלה חוקית של תוספת יחידת דיור. מטרת תיקון 117 לחוק תכנון ובניה היא להגדיל את ההיצע של יחידות הדיור באזורים צפופים, ולהקטין את גבוה השכר דירה באותו אזור. לשם כך נקבעו קריטריונים שמטרתם לעודד את בעלי הנכסים לבצע פיצול לדירה שלהם. אז אם בא לכם להשביח את הנכס שלכם באמצעות פיצול דירות קרקע באופן חוקי, המשיכו לקרוא!

תנאי סף לפיצול דירות קרקע

הגדלת כמות יחידות דיור במגרש מהווה השקעה שתניב לכם תשואה גבוהה יותר בעתיד. על פי הוראת השעה ניתן לפצל דירה קרקע קיימת. על מנת שדירת הקרקע תוכל ליהנות מההקלה בחוק, היא נדרשת לעמוד בתנאי סף כגון:

  • הדירה הינה דירת צמודת קרקע וממוקמת במגרש שאפשר לבנות עליו.
  • הגודל המינימלי של הדירה לפיצול הינו 120 מ”ר.
  • היחידה הנוספת תהיה בגודל מינימלי של 45 מ”ר והיא תכלול שירותים, מטבח, וכניסה נפרדת.
  • תוכנית המגרש אושרו טרם 01.01.2011.
  • אין חוות דעת סותרת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שקובעת שהתשתיות לא יעמדו בעומס של יחידת דיור נוספת.
  • לא הוגשה התנגדות לפיצול הקרקע על בסיס סעיף 149 לתכנון ובניה. ואם הוגשה התנגדות, לא נמצא כי יגרם נזק משמעותי למגיש ההתנגדות בעקבות פיצול הדירות.
  • ייעוד היחידה הנוספת הוא להשכרה בלבד, ולא יהיה ניתן למכור אותה כנכס נפרד.
  • תנאי נוסף למתן היתר והקלה הוא רישום הערת אזהרה בנוגע לפיצול שבוצע.
  • הוראות השעה לפיצול צמודי קרקע לא יחולו על ישובים חריגים שיש להם מגבלה של תמ”א 35.
ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

מי רשאי להעניק היתר בנייה?

הוועדה המקומית לתכנון ובניה אמונה על קביעת המדיניות התכנונית לפיצול הדירות, והיא רשאית להעניק היתר בדבר כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף בשטח המגרש במדובר. הוועדה בודקת כל בקשה להיתר לעמוק על פי קריטריונים כגון: אזור, גודל השטח, מוסדות ציבוריים, חניות ותשתיות האזור.

חשוב לציין כי על פי הוראת השעה נקבע כי הוועדה המקומית מחויבת לאשר לפחות כ-20% פיצול דירות מסך צמודי הקרקע שבשטחה. להלן כמה חריגים להיתר צמודי קרקע:

  • אם קיים מגרש שכבר קיבל בעבר הקלה ליחידת דיור נוספת, מספר היחידות דיור שבעל הדירה יוכל להגדיל בשטחו יקטן.
  • לא תתקיים התניה של הקמת מקום חנייה בפיצול יחידה נוספת (שאינה עולה 60 מ”ר). על אף שהוועדה תוכל לדרוש מבעל הנכס הסדרת חנייה קבועה בחניון ציבורי.
  • ישנה אפשרות להסבה של שטחי מחסן (שאינו עולה על 7.5 מ”ר), מרתף ושירות בעת פיצול הדירה, ושימושם לצורכי מגורים, בתנאי שסך כל השטחים לא יעלו על 60 מ”ר.
  • ביטול הפיצול אינו מצריך היתר לשם החזרת השטח למצבו המקורי.
  • בעת פיצול דירה אין צורך בבניית ממ”ד.

היתר בנייה לפיצול דירות

היטל השבחה על פיצול דירות קרקע

לאישור פיצול דירת מגורים קיים היטל השבחה בשיעור של כ-34% מסך ערך השבחת הנכס. בעת קבלת ההיתר לפיצול ייגבה מחצית מהיטל ההשבחה, והיתרה תשלום במועד מכירת הנכס. אם ברצונכם לבצע פיצול צמודי קרקע, מומלץ שתעשו זאת בליווי של עורך דין תכנון ובניה מומחה, מקצועי ומיומן שמכיר את תחום המקרקעין על בוריו ויוכל לחסוך לכם אלפי שקלים בהפחתת מס רכישה והיטלים שונים.

פיצול צמודי קרקע: היקף ההיתרים נמוך משמעותית סיכום

תיקון 117 לחוק תכנון ובניה מאפשר לתקן שימושים חורגים שנעשו, לפעול על פי החוק, להשביח את הנכס ולהעמיד את יחידות הדיור להשכרה. אין ספק שהוראת השעה לפיצול צמודי קרקע נועדה לספק פתרון הולם לדיור באמצעות גידול ההיצע ביחס לביקוש הגבוה, אך יחד עם זאת היקף ההיתרים הינו קטן יחסית עקב החריגים בחוק. כאמור, לא ניתן לבצע פיצול צמודי קרקע במקרים בהם התוכניות אושרו אחרי ינואר 2011, אין אפשרות לאישור פיצול במקרים בהם קיימת אפשרות לבנות במגרש למעלה מארבע יחידות דיור לדונם.

מנגד גם כמות הבקשות לפיצול דירות קרקע הוא מזערי מכיוון שמדובר בעניין יקר. עלויות השיפוץ, אישורי הבנייה, התוכניות והיטל השבחה מהווים חסם בפני בעלי דירות קרקע פוטנציאלים והופכים את התהליך ליקר ולא תמיד משתלם כלכלית, אלא אם כן תבצעו את התהליך עם עורך דין מקרקעין מיומן שיבצע תכנון כלכלי של מס והיטלים. לכל שאלה בנושא צרו עימנו קשר, בהצלחה.

 

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן