פיצול דירות קרקע: כך תעשו את זה באופן חוקי

מי רשאי להעניק היתר בנייה?

הוועדה המקומית לתכנון ובניה אמונה על קביעת המדיניות התכנונית לפיצול הדירות, והיא רשאית להעניק היתר בדבר כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף בשטח המגרש במדובר. הוועדה בודקת כל בקשה להיתר לעמוק על פי קריטריונים כגון: אזור, גודל השטח, מוסדות ציבוריים, חניות ותשתיות האזור.

חשוב לציין כי על פי הוראת השעה נקבע כי הוועדה המקומית מחויבת לאשר לפחות כ-20% פיצול דירות מסך צמודי הקרקע שבשטחה. להלן כמה חריגים להיתר צמודי קרקע:

• אם קיים מגרש שכבר קיבל בעבר הקלה ליחידת דיור נוספת, מספר היחידות דיור שבעל הדירה יוכל להגדיל בשטחו יקטן.
• לא תתקיים התניה של הקמת מקום חנייה בפיצול יחידה נוספת (שאינה עולה 60 מ”ר). על אף שהוועדה תוכל לדרוש מבעל הנכס הסדרת חנייה קבועה בחניון ציבורי.
• ישנה אפשרות להסבה של שטחי מחסן (שאינו עולה על 7.5 מ”ר), מרתף ושירות בעת פיצול הדירה, ושימושם לצורכי מגורים, בתנאי שסך כל השטחים לא יעלו על 60 מ”ר.
• ביטול הפיצול אינו מצריך היתר לשם החזרת השטח למצבו המקורי.
• בעת פיצול דירה אין צורך בבניית ממ”ד.

היטל השבחה על פיצול דירות קרקע

לאישור פיצול דירת מגורים קיים היטל השבחה בשיעור של כ-34% מסך ערך השבחת הנכס. בעת קבלת ההיתר לפיצול ייגבה מחצית מהיטל ההשבחה, והיתרה תשלום במועד מכירת הנכס. אם ברצונכם לבצע פיצול צמודי קרקע, מומלץ שתעשו זאת בליווי של עורך דין תכנון ובניה מומחה, מקצועי ומיומן שמכיר את תחום המקרקעין על בוריו ויוכל לחסוך לכם אלפי שקלים בהפחתת מס רכישה והיטלים שונים.

פיצול צמודי קרקע: היקף ההיתרים נמוך משמעותית סיכום

תיקון 117 לחוק תכנון ובניה  פיצול צמודי קרקע מאפשר לתקן שימושים חורגים שנעשו, לפעול על פי החוק, להשביח את הנכס ולהעמיד את יחידות הדיור להשכרה. אין ספק שהוראת השעה לפיצול צמודי קרקע נועדה לספק פתרון הולם לדיור באמצעות גידול ההיצע ביחס לביקוש הגבוה, אך יחד עם זאת היקף ההיתרים הינו קטן יחסית עקב החריגים בחוק. כאמור, לא ניתן לבצע פיצול צמודי קרקע במקרים בהם התוכניות אושרו אחרי ינואר 2011, אין אפשרות לאישור פיצול במקרים בהם קיימת אפשרות לבנות במגרש למעלה מארבע יחידות דיור לדונם.

מנגד גם כמות הבקשות לפיצול דירות קרקע הוא מזערי מכיוון שמדובר בעניין יקר. עלויות השיפוץ, אישורי הבנייה, התוכניות והיטל השבחה מהווים חסם בפני בעלי דירות קרקע פוטנציאלים והופכים את התהליך ליקר ולא תמיד משתלם כלכלית, אלא אם כן תבצעו את התהליך עם עורך דין מקרקעין מיומן שיבצע תכנון כלכלי של מס והיטלים. לכל שאלה בנושא צרו עימנו קשר, בהצלחה.