דף הבית » יחידת דיור לא חוקית: מה חשוב לדעת ?
חלוקת דירה לכמה יחידות דיור ללא היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היא עברה פלילית לכל דבר ועניין, שעלולה לגרור תשלום פיצויים וצווי הריסה. לא קל אמנם לקבל היתר לחלוקת דירה, אבל אפשרי. איך עושים את זה ולמה צריך ליווי משפטי?
ישראלים רבים מתפתים בשנים האחרונות, לחלק דירות להשכרה בבעלותם לכמה יחידות דיור, כדי לאכלס בהן דיירים רבים יותר ולהגדיל את שורת הרווח. מכיוון שמהלך כזה יכול להיות כרוך בשיפוץ פנימי בלבד ולא בהכרח ניכר על הדירה מבחוץ, יש שבוחרים לבצע אותו בהסתר ומבלי לדווח.
אבל, חשוב לדעת שחילוק דירה ללא היתר, הוא עברה פלילית. עברה כזאת על החוק, עלולה לגרור אחריה הגשת כתב אישום נגד בעל הדירה, שבהמשך יחויב בתשלום קנס ואף יקבל צו הריסה לבנייה שבוצעה בדירה, כדי להחזיר אותה למצבה הקודם.
על פי תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף ב-2017 כ- הוראת שעה לפיצול דירות קרקע, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להקל במתן היתר לפיצול דירות קרקע, אך בכמה תנאים:
מאחר שהשגת ההיתר הוא הליך בירוקרטי לא פשוט, המחייב בין השאר סיוע של עורך דין תכנון ובנייה, יש אנשים שבוחרים לעבור על החוק ולפצל את דירתם ללא קבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
חשוב לדעת, שכאשר מתבצע פיצול לא חוקי של דירה, גם בעל הדירה וגם הדיירים השוכרים ממנו את יחידות הדיור, נחשבים למי שעוברים על החוק וצפויים לעונשים.
יש לציין בהקשר זה, שלא כל שיפוץ שנערך בדירה, גם אם הוא משנה את חלוקת החלל, מחייב קבלת אישור בנייה או אישור לשימוש חורג. ניתן לשנות את מבנה הדירה ואת מספר החדרים, כל עוד לא מדובר בפיצול שלה ליותר מיחידת דיור אחת והיא נותרת נכס נדל”ני אחד.
ניתן להוכיח ששיפוץ של דירה מסוימת הפך אותה למעשה לכמה יחידות דיור, כאשר מתבצע פיצול פיזי בין חלקי הדירה וכאשר בכל חלק מחלקיה ניתן למצוא מקלחת, שירותים, מטבח וכניסה נפרדת. במקרה שאלה אינם קיימים, גם אם גרים בדירה כמה דיירים, יכול בעל הדירה לטעון שמדובר בנכס אחד, שהוא משכיר כדירת שותפים.
אבל גם כאשר קיימים בבית אחד כמה חדרי שירותים ויותר ממטבח אחד, לא בהכרח ניתן לטעון שהדירה עברה פיצול. בני הבית יכולים להוכיח שהם חיים ביחידה משותפת, שפיצול השירותים והמטבח נעשה לצורכי נוחות ולהדגים שחשבונות החשמל והמים של הדירה, הם משותפים.
הגשת בקשה להיתר לחלוקת דירה היא הליך מורכב, שכדי להבטיח את הצלחתו, מומלץ להיעזר בליווי משפטי של עורך דין מקרקעין.
עו”ד עמית סלע, בעל ניסיון עשיר בתחום הנדל”ן, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית, עוסק בליווי משפטי של גופים פרטיים ומוסדיים. צוות המשרד ישמח לסייע לכם בזכות ידע רב בכל סוגי פעילות הנדל”ן ובטיפול בעסקאות מורכבות, תוך הקפדה על מתן שירות אישי ומקצועי וזמינות גבוהה ללקוח.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.