יחידת דיור לא חוקית: מה חשוב לדעת ?

תוכן עניינים

חלוקת דירה לכמה יחידות דיור ללא היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היא עברה פלילית לכל דבר ועניין, שעלולה לגרור תשלום פיצויים וצווי הריסה. לא קל אמנם לקבל היתר לחלוקת דירה, אבל אפשרי. איך עושים את זה ולמה צריך ליווי משפטי?

ישראלים רבים מתפתים בשנים האחרונות, לחלק דירות להשכרה בבעלותם לכמה יחידות דיור, כדי לאכלס בהן דיירים רבים יותר ולהגדיל את שורת הרווח. מכיוון שמהלך כזה יכול להיות כרוך בשיפוץ פנימי בלבד ולא בהכרח ניכר על הדירה מבחוץ, יש שבוחרים לבצע אותו בהסתר ומבלי לדווח.

אבל, חשוב לדעת שחילוק דירה ללא היתר, הוא עברה פלילית. עברה כזאת על החוק, עלולה לגרור אחריה הגשת כתב אישום נגד בעל הדירה, שבהמשך יחויב בתשלום קנס ואף יקבל צו הריסה לבנייה שבוצעה בדירה, כדי להחזיר אותה למצבה הקודם.

היתר עם מגבלות – תיקון 117 פיצול צמודי קרקע חוק התכנון והבניה

על פי תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף ב-2017 כ-  הוראת שעה לפיצול דירות קרקע, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להקל במתן היתר לפיצול דירות קרקע, אך בכמה תנאים:

  • שטח הדירה הוא 120 מ”ר לפחות, שטחה של יחידת המגורים שתתווסף יהיה 45 מ”ר לפחות ויהיו בה מטבח, שירותים וכניסה משלה, יחידת הדיור הנוספת תשמש להשכרה או למגורי קרוב משפחה, לא תועבר הבעלות עליה והיא לא תשמש למטרה אחרת מלבד מגורים.
  • בנוסף, יש לוודא שתוספת יחידות הדיור כתוצאה מהפיצול, לא תחרוג ממגבלת יחידות הדיור המותרת באותה רשות מקומית וכן, שאין התנגדויות מצד השכנים.
  • הוועדה יכולה להתנות את מתן ההיתר גם בבניית שיפורי מיגון באחד מחדרי היחידה המתווספת (לא בהכרח ממ”ד).
  • בעל הדירה יידרש לשלם עבור המהלך, המשביח את הנכס שלו, היטל השבחה. מחצית ההיטל משולם בזמן קבלת ההיתר והמחצית השנייה בזמן מימוש הזכויות במקרקעין, כלומר בעת השכרת היחידה הנוספת.

יחידת דיור לא חוקית

מאחר שהשגת ההיתר הוא הליך בירוקרטי לא פשוט, המחייב בין השאר סיוע של עורך דין תכנון ובנייה, יש אנשים שבוחרים לעבור על החוק ולפצל את דירתם ללא קבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

חשוב לדעת, שכאשר מתבצע פיצול לא חוקי של דירה, גם בעל הדירה וגם הדיירים השוכרים ממנו את יחידות הדיור, נחשבים למי שעוברים על החוק וצפויים לעונשים.

יש לציין בהקשר זה, שלא כל שיפוץ שנערך בדירה, גם אם הוא משנה את חלוקת החלל, מחייב קבלת אישור בנייה או אישור לשימוש חורג. ניתן לשנות את מבנה הדירה ואת מספר החדרים, כל עוד לא מדובר בפיצול שלה ליותר מיחידת דיור אחת והיא נותרת נכס נדל”ני אחד.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

הוצאת היתר ליחידת דיור - עורך דין עמית סלע

מתי שיפוץ נחשב לפיצול הדירה?

ניתן להוכיח ששיפוץ של דירה מסוימת הפך אותה למעשה לכמה יחידות דיור, כאשר מתבצע פיצול פיזי בין חלקי הדירה וכאשר בכל חלק מחלקיה ניתן למצוא מקלחת, שירותים, מטבח וכניסה נפרדת. במקרה שאלה אינם קיימים, גם אם גרים בדירה כמה דיירים, יכול בעל הדירה לטעון שמדובר בנכס אחד, שהוא משכיר כדירת שותפים.

אבל גם כאשר קיימים בבית אחד כמה חדרי שירותים ויותר ממטבח אחד, לא בהכרח ניתן לטעון שהדירה עברה פיצול. בני הבית יכולים להוכיח שהם חיים ביחידה משותפת, שפיצול השירותים והמטבח נעשה לצורכי נוחות ולהדגים שחשבונות החשמל והמים של הדירה, הם משותפים.

סיוע משפטי מאת עורך דין להתחדשות עירונית

הגשת בקשה להיתר לחלוקת דירה היא הליך מורכב, שכדי להבטיח את הצלחתו, מומלץ להיעזר בליווי משפטי של עורך דין מקרקעין.

עו”ד עמית סלע, בעל ניסיון עשיר בתחום הנדל”ן, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית, עוסק בליווי משפטי של גופים פרטיים ומוסדיים. צוות המשרד ישמח לסייע לכם בזכות ידע רב בכל סוגי פעילות הנדל”ן ובטיפול בעסקאות מורכבות, תוך הקפדה על מתן שירות אישי ומקצועי וזמינות גבוהה ללקוח.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן