עמית סלע
13/02/2024
תפריט
כל אדם אשר מעוניין לקנות נכס ולבצע עסקת נדל”ן מוצלחת נדרש לבצע בדיקה מעמיקה אודות הנכס המדובר. עסקת נדל”ן היא עסקה מורכבת המצריכה ידע מקצועי בתחום המקרקעין על בוריו, לכן בראש ובראשונה מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין מומחה טרם חתימה על חוזה רכישה בעסקאות נוגדות במקרקעין.
עו”ד מקרקעין מנוסה המתמחה בעסקאות נוגדות במקרקעין יוכל לבדוק עבורכם בדיקת בעלות על הנכס, בדיקת רישום בטאבו בעסקאות נוגדות, רישום הערת אזהרה, רישום נכסים בטאבו ועוד. עליכם לבקש מהעורך דין שמלווה אתכם שיבדוק עבורכם האם קיים שעבוד על הנכס המדובר, האם בעלות הנכס אכן רשומה בפועל על שם המוכר, האם קיימות הערות אזהרה על הנכס ועוד.
עו”ד מקרקעין מומחה שילווה את עסקת הנדל”ן שאתם חפצים בה, יוכל לשים את הדגש על הדקויות בעסקה וזאת על מנת לוודא שידכם תצא על העליונה. עסקת מקרקעין טומנת בחובה מורכבות רבה, ולכן מומלץ לבצע את העסקה אך ורק בליווי עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה ולא באופן עצמאי, וזאת בכדי שלא תפסידו מאות אלפי שקלים ותקנו “חתול בשק”.
ישנו מצב אחד מסוכן במיוחד בעת ביצוע עסקת נדל”ן שנקרא “עסקאות נוגדות במקרקעין” אשר לפיו רוכשי המקרקעין חותמים על עסקת רכישת המקרקעין המקבילה לעסקת רכישה אחרת על אותו הנכס, כלומר אותו הנכס נמכר פעמיים. למעשה, במצב שכזה אין אפשרות לקיים עסקה אחת מבלי להפר את העסקה השנייה. על כן, עליכם לנקוט באופן זהיר, שקול וחכם טרם חתימה על הסכם רכישה.
עסקאות נוגדות במקרקעין מוסדרות בחוק המקרקעין (בסעיף 9 לחוק) שמפרט את הקריטריונים על פיהם ניתן לבחון את העדיפות בין עסקאות נוגדות במקרקעין. כלל מנחה בחוק המקרקעין קובע שעסקת המקרקעין שבוצעה ראשונה, יש לה זכות ראשונים והיא העסקה העדיפה והמכריעה מבין שתי העסקאות. יחד עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם הרוכש בעסקה השנייה יזכה מכיוון שנתן תמורה בגין העסקה, פעל בתום לב וביצע את כל תהליך רכישת הנכס בהשוואה לרוכש בעסקה הראשונה.
בחינת תום הלב של הרוכש הראשון מתבצעת על פי רישום הערת אזהרה. במידה והרוכש הראשון פעל באפקטיביות ורשם במסגרת העסקה הערת אזהרה המעידה לטובתו, על ידי עורך דין מקרקעין מיומן, יש ביכולתו למנוע תחרותיות ותקלות של עסקאות נוגדות במקרקעין.
בחינת תום הלב של הרוכש השני נמדדת הן מבחינה אובייקטיבית והן מבחינה סובייקטיבית בבחינת שאלות כגון:
במקרים שבהם שני הרוכשים פעלו בחוסר תום לב בעסקת המקרקעין, האשמה נופלת באופן אוטומטי על הרוכש השני – כאשר הזוכה בעסקה הוא הרוכש הראשון.
רישום הערת אזהרה הינו רישום המתבצע בטאבו, לשכת המקרקעין, ומצביע על קיום התחייבות של בעל המקרקעין לעסקה כלשהי או על הימנעות מביצוע עסקת מקרקעין. רישום הערת אזהרה עשוי להיות בעל תוכן של התחייבות חיובית או התחייבות שלילית בהתאם למצב הנתון.
הערת אזהרה המכילה תוכן שלילי מבטאת התחייבות להימנע מביצוע עסקה כלשהי, או לחילופין התחייבות גורפת להימנע מעסקאות מקרקעין לחלוטין. הערת אזהרה המכילה תוכן חיובי מבטאת התחייבות לביצוע עסקה.
הערת אזהרה נועדה במטרה ליידע את המעורבים בעסקת מקרקעין בדבר כל הפרטים הרלוונטיים אודות הנכס. הערת אזהרה, כשמה כן היא, נועדה להזהיר רוכשים פוטנציאליים מעסקאות נוגדות במקרקעין ולוודא שאין עסקת מקרקעין קודמת על אותו נכס.
למעשה, הערת אזהרה מזהירה ומגינה על העברת הזכויות לאחר שעלולות לסתור את תוכן הערת האזהרה. כמו כן, הערת אזהרה מעניקה לרוכש את הביטחון ב”תקופת הביניים” החל מרגע החתימה על חוזה הרכישה ועד להעברת הזכות הקניינית לרוכש בפועל ורישום נכסים בטאבו – תקופה שעלולה להימשך חודשים ספורים ועד מספר שנים. בנוסף, יש ביכולתה של הערת אזהרה להגן על הרוכש ולגבור על עיקולים שהוטלו על הנכס לאחר רישום הערת אזהרה.
על פי חוק המקרקעין בישראל, קיימים חמישה סוגים לזכויות קנייניות אשר בגינם ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה:
על פי חוק המקרקעין קיימות הגדרות לכל אחת מזכויות הקניינות המוזכרות לעיל, כאשר במקרים מסוימים ניתן לרשום את הזכויות בלשכת רישום מקרקעין. במידה והזכויות של הבעלים על הנכס במקרקעין רשומות בספרי החברה המשכנת, רישומי הקרן הקיימת לישראל או ברשות מקרקעי ישראל, ואינן רשומות בטאבו – לא תהיה אפשרות לרישום הערת אזהרה אלא רק רישום הערה אצל רשם המשכונות.
אין ספק שעסקת מקרקעין טומנת בחובה מורכבות גדולה הדורשת ידע משפטי רב, היכרות מעמיקה עם לשון החוק, מקצוענות וניסיון רב שנים. לאור המורכבות בתחום כדאי שתבצעו את העסקה עם עורך דין מקרקעין מיומן שיוביל אתכם צעד צעד אל עבר ביצוע עסקת מקרקעין חכמה ואחראית שתטיב עימכם. זכרו שעסקת נדל”ן היא עסקה הרת גורל על חייכם, ולכן חשוב לבצע את תהליך הרכישה באופן שקול ובטוח, תוך בדיקה יסודית של כל פרטי העסקה טרם חתימתה. אם טרם הצטיידתם בעורך דין נדל”ן ומקרקעין מומחה ומנוסה – עו”ד עמית סלע ילווה אתכם ויסייע לכם על הצד הטוב ביותר בתהליך הרכישה, ויעניק לכם מקצוענות, אוזן קשבת וניסיון רב שנים – שיובילו אתכם לביצוע עסקת רכישה מיטבית ומוצלחת. בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
