עמית סלע
13/02/2024
תפריט
אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים ביותר בישראל הוא רכישת זכויות בקרקעות חקלאיות הצפויות להיות מופשרות למגורים. ואכן, פוטנציאל התשואה מעסקאות כאלה נחשב גבוה במיוחד. אף על פי כן, כדי למנוע מצב שבו תרכשו קרקע שאינה מיועדת להפשרה כלל, ישנם מספר כללי אצבע שעליכם להתנהל על פיהם לפני הרכישה.
אחד הפרמטרים שמשפיעים על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית הוא מיקומה הגיאוגרפי. ככל שהקרקע החקלאית ממוקמת בסמיכות לאזורים המיושבים בצפיפות, כך עולים הסיכויים שהיא תופשר. לעומת זאת, אם הקרקע החקלאית ממוקמת בסמיכות לשמורת טבע או לאתר ארכיאולוגי, סיכויי ההפשרה שלה יורדים באופן משמעותי.
לפני רכישת הקרקע החקלאית, חשוב לברר מהו סטטוס התוכנית התכנונית שלה. בשלב הראשון, עליכם לבדוק בתוכנית המתאר המקומית האם הקרקע מיועדת להפשרה. בשלב השני, עליכם לברר באיזה שלב משלבי ההליך התכנוני מצויה הקרקע. יש לברר האם התוכנית התכנונית אושרה, האם ישנן התנגדויות, מה הצפי לשינוי ייעודה של הקרקע ועוד. קרקע חקלאית למכירה המצויה בשלבי תכנון ראשוניים, תימכר במחיר נמוך עקב סיכויי ההפשרה הנמוכים.
חשוב לברר האם הקרקע החקלאית נמצאת בבעלות המדינה או שמא מדובר בקרקע חקלאית פרטית. כיום, מרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאת בידי רשות מקרקעי ישראל, ומוחכרות לידי הרוכש. כלומר, ישנה סכנה שרשות מקרקעי ישראל תדרוש מכם בעתיד להשיב את זכויות הקרקע החקלאית לידיה. הדרך הטובה ביותר למנוע מצבים ממין זה היא רישום הערת אזהרה, המעידה על קיומה של התחייבות מצד רשות מקרקעי ישראל להעביר לידיכם את הקרקע.
בשלב הבא, עליכם לעיין בנסח הטאבו ולוודא כי לא רשומים שעבודים/ הגבלות נוספות על הקרקע, שעשויים לגרור עמם בעיות חוקיות בהמשך הדרך. בנוסף לכך, אנו ממליצים לבדוק האם הקרקע הופקעה בעבר על ידי המדינה. הפקעות קודמות, בפרט בהיקפים משמעותיים עשויות להוות אינדיקציה לכך שהקרקע עשויה להיות מופקעת בעתיד.
במסגרת תוכנית המתאר הארצית 35, הוגדרו כלל השטחים במדינה באחד מתוך חמישה מרקמים אפשריים – מרקם כפרי, מרקם עירוני, מרקם שמור ארצי, מרקם חופי ומרקם שמור משולב. לכן, עליכם לוודא כי הקרקע החקלאית שאתם מעוניינים לרכוש מופיעה כקרקע במרקם עירוני בתוכנית המתאר הארצית. קרקע זו תופיע בתוכנית בצבע צהוב.
הפקעה של קרקע היא פעולה אשר מתבצעת על ידי המדינה, אשר במסגרתה היא נוטלת חלק מהקרקע לשימוש ציבורי. ההפקעה יכולה להתבצע אף בניגוד לאישור בעל הקרקע. במרבית המקרים, משמשת הפקעת הקרקע לסלילת כבישים, הקמת אזורי בילוי או פארקים עירוניים ועוד. במרבית המקרים מופקעת הקרקע במועד הפשרתה. לכן, בעת רכישת הקרקע החקלאית יופיע השטח במונחי נטו, ואילו לאחר ההפשרה יוצג השטח במונחי ברוטו.
שימו לב כי פרט למחיר רכישת הקרקע, יהיה עליכם לשאת בעלויות נוספות כמו היטל השבחה, אשר מהווה מחצית משיעור עליית ערך הקרקע החקלאית בעת הפשרתה לצרכי מגורים. אנו ממליצים לכם להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בחוקים הרלוונטיים, על מנת לחשב את גובה העלויות שיהיה עליכם לשאת בהן.
משרד עורכי דין עמית סלע ושות’ מייצג לקוחות פרטיים מהארץ ומחו”ל, אנשי עסקים מהבכירים במשק, חברות ענק הנסחרות בבורסה לניירות ערך, חברות פרטיות ועוד. ב-17 שנות פעילותו, ייצג עו”ד עמית סלע צדדים לעסקאות רחבות היקף, לרבות מכירת דיזינגוף סנטר בהיקף של מאות מיליוני שקלים ומכירת החניון היקר בישראל בסך 19.2 מיליון שקלים.
עם השירותים שמספק משרדנו, ניתן למנות עסקאות מכר רחבות היקף, עסקאות שכירות, תמ”א 38, פינוי ובינוי, עסקאות קומבינציה ושיתוף, פיתוח בניה, קבוצות רכישה ועוד. המשרד מונה מספר מחלקות המעניקות שירותים במגוון תחומים, לרבות מחלקת נדל”ן; מחלקת תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית; מחלקת תכנון ובניה ואף מחלקת נדל”ן בפורטוגל.
משרד עו”ד עמית סלע ושות’ קנה לאורך השנים מעמד של משרד מוביל לענייני נדל”ן, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שאתם בידיים הטובות ביותר.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
