עמית סלע
13/02/2024
תפריט
אם אתם מתכננים לרכוש דירה, צפויה לכם התמודדות עם הליך בירוקרטי מורכב ולא קצר, הדורש ידע מוקדם וסיוע וליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין. בעיקר בקניית דירה מקבלן.
רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, היא צעד משמעותי מבחינה כלכלית, תעסוקתית, משפחתית ועוד. מכיוון שכך, יש לבצע אותו בזהירות ותוך רכישת ידע מוקדם. אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן, אחת הבעיות שאתם עלולים להיתקל בהן, היא דירה המוצעת למכירה לאחר אישור של הוועדה לתכנון, אך לפני שקיים עבורה היתר בנייה.
מדובר בתופעה נפוצה בשנים האחרונות, לצד תופעות של יזמים המשווקים יותר יחידות דיור ממה שאושר להם על ידי רשויות התכנון, או מוכרים יחידות לשימושים שאינם עולים בקנה אחד עם מה שמצוין באישור.
חשוב לדעת, אישור תוכנית מגורים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוא אישור עקרוני בלבד ואינו מהווה היתר בנייה המאפשר להתחיל לבנות בפועל.
קבלת היתר הבנייה, היא החותמת הסופית, תלויה בביצוע תנאים מסוימים כמו החתמת הבעלים על כך שהוא יודע שאין עדיין היתר בנייה, קבלת אישורים שונים למבנה מרשויות שונות (כמו אישור כיבוי אש), עמידה בתשלומי היטל השבחה ואגרות פיתוח ועוד.
היתר בנייה, הוא המסמך בו מנוסחות תכונותיו של המבנה במקרקעין. מצוין בהיתר לשם הנכס מיועד ואילו שימושים ייעשו בו, האם מיועד למגורים, אחסון, תעשייה או מסחר. בנוסף, קובע היתר הבנייה, לכמה יחידות ניתן לחלק את המבנה, מהו שטחה האפשרי של כל יחידה, כיצד יכולה להתבצע החלוקה הפנימית במבנה ועוד.
חשוב לציין, שגם לאחר מתן היתר הבנייה, ניתן לבצע שינויים באופן בניית וחלוקת המבנה, בכפוף להגשת טופס בקשה להיתר שינויים. עם תום הבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבדוק שהמבנה וחלוקת החלל בהלימה עם היתר הבנייה ותעניק לנכס את ההכשר הסופי.
קניית דירה מקבלן על הנייר מתאפשרת, מכיוון שהחוק בישראל אינו מחייב קבלת היתר בנייה כדי למכור נכס מקרקעין. את הפרצה מנצלים כיום בצורה נרחבת משרדי מכירות הנדל”ן, בעקבות מצוקת האשראי של היזמים. כדי שהסכמי ה”טרום ליווי” עם הבנק על פרויקט בנייה ייכנסו לתוקף, הם נדרשים להציג מספר מסוים של מכירות מוקדמות.
אז אפשר לקנות דירה מקבלן לפני שקיים היתר בנייה, אבל חשוב מאוד להקפיד על כמה דברים. תחילה, חשוב שתהיה שקיפות מלאה. הקבלן חייב ליידע את הקונה שהוא חותם על עסקה לפני שקיים היתר בנייה לנכס ולרוב מוסיפים להסכמי המכר נספח, המעיד על כך רשמית.
חשוב לדעת בנוסף, שחוק מכר הדירות משנת 1974, שנועד להבטיח את זכויות רוכשי הדירות, קובע שמוכר הדירה אינו יכול לקבל מהקונה מקדמה, בסכום שמעל ל-7% ממחיר הנכס, מבלי שנתן לו בטוחה כלשהי שהנכס אכן יגיע לידיו.
מכיוון שהחוק בישראל אינו מתנה, כאמור, מכירת נכס בקבלת היתר בנייה, ברוב גדול של מיזמי הבנייה בארץ, דירות נמכרות לרוכשים לאחר האישור העקרוני של ועדת התכנון והבנייה המקומית, אך עוד בטרם התקבל היתר הבנייה.
רוכשי הדירות, נדרשים משום כך, לגלות ערנות ולוודא שהתוכנית שמציג הקבלן תאפשר בעתיד קבלת היתר בנייה. כלומר, הקבלן אינו מוכר דירות רק על בסיס השרטוטים האדריכליים, מבלי שבדק שהם תואמים את הזכויות המוקנות למקרקעין על פי תב”ע (תוכניות בניין עיר) בתוקף, מבחינת ייעוד והיקף הזכויות.
בנוסף על הרוכשים לבדוק שקיימת החלטת ועדה בנוגע לבקשת היתר בנייה לאותו נכס. אם לא קיימת עדיין החלטה כזאת, יש לוודא שהזכויות הקיימות במקרקעין על פי תב”ע בתוקף, מתאימות לייעוד המוצהר של הנכס.
אם מתברר, למשל, שהקבלן מציע למכירה מספר רב יותר של דירות ממה שהזכויות מאפשרות לו לבנות, הקונה חייב לדעת שבקשה עתידית של הקבלן להגדלת מספר הדירות בבניין, תדרוש הליכים מורכבים וממושכים (למשל: הכנת תב”ע נקודתית לכך), שלעיתים אף לא מניבים דבר.
בגדול, חשוב מאוד ואף קריטי לוודא שלנכס שרוצים לרכוש, אין זכויות עתידיות התלויות בשיקול הדעת של הוועדה, כמו הגדלת מספר הדירות. מקרים כאלה כרוכים, באי ודאות ובזבוז זמן. גם אם הוועדה לתכנון אכן מאשרת את השינויים שביקש היזם, הרשות המקומית יכולה לבוא בדרישות משלה לשינויים, השכנים יכולים להגיש התנגדויות להירת הבניה וגם היזם עצמו, תמיד יכול להגיש בנוסף, בקשות לשינויים נוספים.
המועד בו מועבר הנכס לרוכש, צריך להיות מצוין בצורה ברורה בהסכם הרכישה. כדי להבטיח שהנכס אכן יועבר אליכם במועד, יש לוודא שההסכם כולל הצהרה מפורטת לגבי המצב התכנוני של הנכס והשלבים שעליו לעבור עד לקבלת היתר הבנייה. אם הזמן שצוין בהסכם חלף והדירה עדיין לא הועברה לרוכש, נתונה לו הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את כספו בחזרה.
כאמור, חשוב להזכיר שוב, שתשלום של מקדמה על נכס נדל”ן, אינו יכול, על פי חוק מכר הדירות,(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) לעלות על 7% מערך הנכס. תשלום המקדמה צריך להיות מועבר לחשבון נאמנות, בו אחד המוטבים הוא קונה הדירה עצמו. יש יזמים המתקשרים עם הבנקים בהסכם “טרום ליווי”, המבטיח את כספו של הרוכש בערבות בנקאית, עוד לפני קבלת היתר הבנייה.
כדי לקצר ולייעל את הליך קניית דירה מקבלן ולהימנע מהמכשלות הכרוכות בקניית דירה מקבלן על הנייר, מומלץ להיעזר בשירותיו של עו”ד עורך דין לרכישת דירה מקבלן מומחה. עורך דין עמית סלע, בעל משרד מקרקעין, מספק ייעוץ וליווי בהליך קניית דירה או נכס נדל”ן אחר. לעסקה בטוחה ומיטבית צרו קשר, בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
