עורך דין לקניית דירה חדשה מקבלן: המדריך לרוכש דירה על הנייר

אם אתם מתכננים לרכוש דירה, צפויה לכם התמודדות עם הליך בירוקרטי מורכב ולא קצר, הדורש ידע מוקדם וסיוע וליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין. בעיקר בקניית דירה מקבלן.

רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, היא צעד משמעותי מבחינה כלכלית, תעסוקתית, משפחתית ועוד. מכיוון שכך, יש לבצע אותו בזהירות ותוך רכישת ידע מוקדם. אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן, אחת הבעיות שאתם עלולים להיתקל בהן, היא דירה המוצעת למכירה לאחר אישור של הוועדה לתכנון, אך לפני שקיים עבורה היתר בנייה.

מדובר בתופעה נפוצה בשנים האחרונות, לצד תופעות של יזמים המשווקים יותר יחידות דיור ממה שאושר להם על ידי רשויות התכנון, או מוכרים יחידות לשימושים שאינם עולים בקנה אחד עם מה שמצוין באישור.

חשוב לדעת, אישור תוכנית מגורים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוא אישור עקרוני בלבד ואינו מהווה היתר בנייה המאפשר להתחיל לבנות בפועל.

קבלת היתר הבנייה, היא החותמת הסופית, תלויה בביצוע תנאים מסוימים כמו החתמת הבעלים על כך שהוא יודע שאין עדיין היתר בנייה, קבלת אישורים שונים למבנה מרשויות שונות (כמו אישור כיבוי אש), עמידה בתשלומי היטל השבחה ואגרות פיתוח ועוד.

מה כולל היתר הבנייה?

היתר בנייה, הוא המסמך בו מנוסחות תכונותיו של המבנה במקרקעין. מצוין בהיתר לשם הנכס מיועד ואילו שימושים ייעשו בו, האם מיועד למגורים, אחסון, תעשייה או מסחר. בנוסף, קובע היתר הבנייה, לכמה יחידות ניתן לחלק את המבנה, מהו שטחה האפשרי של כל יחידה, כיצד יכולה להתבצע החלוקה הפנימית במבנה ועוד.

חשוב לציין, שגם לאחר מתן היתר הבנייה, ניתן לבצע שינויים באופן בניית וחלוקת המבנה, בכפוף להגשת טופס בקשה להיתר שינויים. עם תום הבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבדוק שהמבנה וחלוקת החלל בהלימה עם היתר הבנייה ותעניק לנכס את ההכשר הסופי.

עורך דין לקניית דירה מקבלן ללא היתר בנייה

קניית דירה מקבלן על הנייר מתאפשרת, מכיוון שהחוק בישראל אינו מחייב קבלת היתר בנייה כדי למכור נכס מקרקעין. את הפרצה מנצלים כיום בצורה נרחבת משרדי מכירות הנדל"ן, בעקבות מצוקת האשראי של היזמים. כדי שהסכמי ה"טרום ליווי" עם הבנק על פרויקט בנייה ייכנסו לתוקף, הם נדרשים להציג מספר מסוים של מכירות מוקדמות.

אז אפשר לקנות דירה מקבלן לפני שקיים היתר בנייה, אבל חשוב מאוד להקפיד על כמה דברים. תחילה, חשוב שתהיה שקיפות מלאה. הקבלן חייב ליידע את הקונה שהוא חותם על עסקה לפני שקיים היתר בנייה לנכס ולרוב מוסיפים להסכמי המכר נספח, המעיד על כך רשמית.

חשוב לדעת בנוסף, שחוק מכר הדירות משנת 1974, שנועד להבטיח את זכויות רוכשי הדירות, קובע שמוכר הדירה אינו יכול לקבל מהקונה מקדמה, בסכום שמעל ל-7% ממחיר הנכס, מבלי שנתן לו בטוחה כלשהי שהנכס אכן יגיע לידיו.

רכישת דירה מקבלן, הערת אזהרה

מכיוון שהחוק בישראל אינו מתנה, כאמור, מכירת נכס בקבלת היתר בנייה, ברוב גדול של מיזמי הבנייה בארץ, דירות נמכרות לרוכשים לאחר האישור העקרוני של ועדת התכנון והבנייה המקומית, אך עוד בטרם התקבל היתר הבנייה.

רוכשי הדירות, נדרשים משום כך, לגלות ערנות ולוודא שהתוכנית שמציג הקבלן תאפשר בעתיד קבלת היתר בנייה. כלומר, הקבלן אינו מוכר דירות רק על בסיס השרטוטים האדריכליים, מבלי שבדק שהם תואמים את הזכויות המוקנות למקרקעין על פי תב"ע (תוכניות בניין עיר) בתוקף, מבחינת ייעוד והיקף הזכויות.

בנוסף על הרוכשים לבדוק שקיימת החלטת ועדה בנוגע לבקשת היתר בנייה לאותו נכס. אם לא קיימת עדיין החלטה כזאת, יש לוודא שהזכויות הקיימות במקרקעין על פי תב"ע בתוקף, מתאימות לייעוד המוצהר של הנכס.