עמית סלע
13/02/2024
תפריט
חוק המכר נועד להבטחת השקעות של רוכשי דירות, החוק מסדיר את התקנות וההוראות המשפטיות שחלות בעסקת נדל”ן במקרים של חתימה על חוזה רכישת דירה מיד ראשונה, בין קונה הנכס לבין הקבלן מוכר הנכס. במרבית המקרים של רכישת דירה מקבלן, חתימה על הסכם רכישת דירה מתרחשת עוד לפני בניית הדירה ואף לעיתים טרם קבלת היתר הבנייה. במקרים אלו, רוכש הדירה חשוף לסיכון גדול שמא הוא עלול לקנות “חתול בשק”, לכן חשוב לבצע את התהליך בסיוע של עורך דין מקרקעין מקצועי.
על פי חוק המכר קבע המחוקק בסעיפי החוק תקנות שיפחיתו את רמת הסיכון של רוכשי הדירות מקבלן, וזאת במטרה להגן על זכויותיהם של הרוכשים ולעגן אותם בחוק, כמו גם לעגן את אחריותו של הקבלן בפרויקטים של דירות חדשות ובניינים שברשותו. במאמר זה סקרנו בעבורכם את האפשרויות להבטחת כספי רוכשי הדירות באמצעות בטוחות שונות שנועדו להגן על התשלומים בעבור רכישת נכס “על הנייר” טרם בנייתו.
על פי חוק המכר (סעיף 2) נקבעו הגבלות בחוק על פיהן מוכר דירה יד ראשונה מקבלן לא יוכל לגבות סכום הגבוה מ-7% ממחיר התמורה מהקונה למעט במקרים חריגים כגון:
1. ערבות בנקאית – המוכר מסר לקונה ערבות בנקאית כערובה להחזרת הכספים ששולמו למוכר, במקרים בהם לא ניתן לבצע העברת החזקה בפועל לקונה עקב צו הקפאת הליכים, עיקול, צו פירוק וכדומה.
2. ביטוח – המוכר רשם את הקונה כמוטב בפוליסת ביטוח שנועדה לבטח את כספי הקונה עד למועד מסירת החזקה על שמו.
3. שעבוד – שעבוד הקרקע או הדירה לטובתו של הקונה לצורך לקיחת משכנתה.
4. העברת בעלות – העברת בעלות על שם הקונה, בו בזמן שהדירה נקייה מכל שעבוד, זכויות לצד ג’ ועיקולים.
5. רישום הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה על שם הקונה בהתאם לחוק המקרקעין.
כל הסעיפים המוזכרים לעיל נועדו לבטח את כספי הקונה על חשבון התמורה, מרגע התשלום הכספי ועד למועד מסירת החזקה בממכר בפועל על שם הקונה ורישום זכויות בטאבו. על מנת לבצע את התהליך באופן מיטבי מומלץ להצטייד בעורך דין מקרקעין מיומן שמכיר את דקויות החוק ויוכל לדאוג שתבצעו עסקה טובה ובטוחה.
פוליסת ביטוח וערבות בנקאית הן בטוחות המהוות התחייבות פיננסית, שנועדה להבטיח את החזרת כספי הקונה ששולמו בעבור חשבון התמורה, במקרים חריגים בהם קיימת מניעה ואין אפשרות למסור את החזקה בממכר לידי הקונה. הערבות הבנקאית כוללת פרטים כגון: עילות למימוש הערבות, מהות הערבות, פקיעת הערבות, מועד התשלום ועוד. במידה והקונה מעוניין לממש את הערבות הבנקאית הוא מחויב בהצגת פסק דין או החלטה משפטית כלשהי הקובעת שאחת מעילות המימוש הכתובה בכתב הערבות אכן התקיימה.
בחוק המכר נקבע כי המוכר יחויב בגביית התשלומים על חשבון מחיר התמורה בעת שאחת מהבטוחות ניתנה לקונה. כמו כן, מצוין בלשון החוק כי המוכר יחייב את הקונה בגביית תשלומים באופן מדורג, ולא בתשלום מראש, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בחוק המכר.
ברוב המקרים, במעמד חתימת הסכם הרכישה בין המוכר לקונה, בנוכחותו של עורך דין מקרקעין, ייגבו 7% משווי התמורה, שבעבורם לא קיימת חובת מתן בטוחה לקונה. כאמור, בגין תשלומים נוספים המוכר ייגבה מהקונה תשלום באופן הדרגתי כדלקמן:
ליווי של מוסד פיננסי לפרויקט הבנייה
חוק המכר עוסק בתקנות החלות הן על המוסד הפיננסי שמממן את הפרויקט לבנייה והן על המוכר. הסכם ליווי פיננסי של פרויקט בנייה שייחתם במעמד עורך דין מקרקעין, צריך לכלול את חובות הצדדים כלפי קונה הדירה, והסדרי גבייה מהקונה כמו הסדרי שוברים. למעדה בגין כל דירה שנמכרת – התאגיד הפיננסי מפיק פנקס שוברים לתשלום, אשר משמש את הקונה בגין כל תשלום שהוא משלם על חשבון מחיר התמורה.
תשלום באמצעות פנקס שוברים משמש כאסמכתא והוראה בלתי חוזרת של המוכר למוסד הבנקאי להמצאת ערבות בנקאית לטובת הקונה תוך 14 ימי עסקים ממועד התשלום. הערבות הבנקאית תוחזר לתאגיד הפיננסי כנגד רישום זכויות בטאבו וקבלת החזקה בממכר של הקונה בדירה, בכפוף למכתב החרגה של המוסד הפיננסי לשעבוד הדירה שנקנתה ובקשה לרישום הערת אזהרה על שם הקונה.
הגוף הממונה על יחידת חוק המכר הינו גוף שמונה מטעם משרד הבינוי בירושלים. הגוף משמש כגורם אכיפה וניהול רישום ופניות הציבור. בהתאם לתקנות בחוק המכר ישנה חובת דיווח והצהרה של המוכר מעורך דין נדלן על מכירת הדירה שברשותו – לממונה על יחידת חוק המכר, תוך 40 יום ממועד חתימת הסכם הרכישה.
לאור העובדה שאי קיום הוראות החוק מהווה, דה פקטו, עבירה מנהלית ופלילית שבגינה מוטלות סנקציות וקנסות כספיים – תעשו זאת רק באמצעות עורך דין נדלן שמכיר את חוק המכר על בוריו ויוכל לחסוך לכם כסף ולהוביל אתכם לעסקה מוצלחת, צרו עימנו קשר לפרטים נוספים ולקביעת פגישת ייעוץ ותבצעו עסקה חכמה, שקולה ובטוחה, בהצלחה.
עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
כל הזכויות שמורות לעו''ד עמית סלע © 2023
